不動産投資の資金調達をしたい方!調達額を上げる方法教えます
マンションをはじめとする不動産投資をする場合、誰もが一番初めに頭浮かぶもの、それは金融機関からの資金調達ではないですか?
今回は、銀行から資金調達をする際に、借入出来る金額の上限を上げるコツと、掛かる費用を紹介いたします。
保証人と担保
保証人や担保を用意出来る人は、付けた方が借り入れ条件は間違いなく良くなります。
購入物件のスペック(担保価値)は厳密に吟味せよ!
購入物件のスペックは細かく吟味すべきです。
銀行はエリア、物件種別、利回り、管理状態、物件価格に対する土地価格の割合等、
様々な方向性から評価され、資金調達出来る金額も変わってきます。
場合によっては、物件の条件が非常に良いと、高額な資金調達が可能になります。
その地域での平均的な利回りが7%、購入検討している物件が11%、管理状態も良好。
一定の空室率や修繕費、金利上昇リスクを考えてみても、きちんと収支が合うといった場合です。
ただし、賃料の収支計算は、物件ごとに平均空室率・金利上昇時の返済額増加を見込み、ストレスをかけて試算するという厳しいものです。担保価値だけで資金調達をすることは容易ではないということは、頭にいれておいてください。
金融機関へうまくアピールしよう!
不動産投資向けのローンは、金融機関の担当者に対して印象を良くすることで、調達額や金利などの条件が、変わることもあります。
自分の預貯金や、その他の資産状況などを、オープンにするほうが有利です。
また、家賃収入が予定を下回る可能性がある場合、対策を考えてあるか、返済を出来る家賃収入が安定して得られるかどうかは、重要なポイントになります。良い点ばかりではなく、悪い点にもしっかりと目を向け、綿密な事業収支計画を立てなければいけません。
担当者の突っ込みどころのない綿密な計画書を作成し、ぜひ事業収支計画書をあなたの味方につけましょう!
事業収支計画書とプレゼンの重要性
事業収支計書には
①購入動機・購入目的
②将来の展望(目標)
③資金計画
④売上予測
⑤収支計画
⑥返済計画
を記載します。
そのほか、所有している資格を記載した職歴書を提出するなど、自分は堅実な賃貸経営ができるということを、アピールしてください!
プレゼン力をつけて、担当者の印象アップを狙ってください。
銀行の支店はどこがいい?
資金調達希望者と物件が、営業テリトリーの範囲内である支店を選んでください。
担当銀行、支店も自分の営業成績を上げたいわけですから、自分のポイントにならないエリアの物件に関しては熱意が薄くなるのも理解できると思います。
必要な自己資金は?
物件の条件や金融機関の担保評価などから導き出します。
諸費用と頭金を含めた自己資金としては、おおよそで価格の2~4割程度は必要かと思われます。
頭金はほとんどの場合で必要で、例外は収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がない場合など、限られます。