タイミング次第で大幅に節税可能？不動産売却のコツ

儲かった分だけ多くの税金が課せられる。

これが我が国の課税システムの基本です。

土地や建物などの不動産を売却した場合も同様で、売却によって利益が生じた場合は利益に応じた税金が課せらることになります。

ところが、こと不動産に関してはちょっとしたタイミングの違いで「儲けが多かったのに、税金は安くなった」ということがあります。

重要なポイントは『タイミング』です。

今回は不動産売却における節税のポイントを紹介しましょう。

Table of Contents

1 不動産売却＝所得税＋住民税

まずは不動産を売却するとどんな税金が課税されるのかを知っておきましょう。

不動産を売却すると、売却額分の収入が発生します。

ただし、単純に売却額に対する税金が課せられるわけではありません。

不動産を売却した場合には『譲渡所得』を算出することになります。

譲渡所得は「収入金額−（取得費用＋譲渡費用）−特別控除」で算出します。

この公式だけでは理解しにくいかも知れないので、例示してみましょう。

5,000万円で購入した土地があったとします。

この土地を購入してすぐに公共事業の予定が持ち上がり、1億5,000万円で売却できました。

売却に際して、不動産会社の仲介手数料や行政書士に支払う手続きの代行料など諸々の経費が500万円かかりました。

公共事業に際して土地を売却した場合の特別控除は5,000万円です。

これらを当てはめていくと

収入金額1億5,000万円−（取得費用5,000万円＋譲渡費用500万円）−特別控除5,000万円＝譲渡所得4,500万円

となり、この土地を売却した際に課税される基準となる金額、つまり課税所得は4,500万円となります。

実際には、取得費用から減価償却費分を差し引く必要があったり、特別控除額がマイホーム売却であれば3,000万円、農地保有の合理化であれば1,000万円であったりとケースによって差が生じることになります。

算出された譲渡所得に対して発生するのは、所得税と住民税です。

いずれも所得に応じて課税される税金なので、ここは「儲かった分だけ課税される」という原則に従うことになります。

問題はここからです。

不動産の譲渡所得に課せられる所得税と住民税は『所有期間』に応じて税率が異なります。

所有期間が5年以下の場合は『短期』となり、所得税30％＋住民税9％＝39％が課税されます。

一方、所有期間が5年超の場合は『長期』となり、所得税15％＋住民税5％＝20％が課税されることになります。

物件の所有期間が5年以下か、5年超かの違いだけで、約2倍の税額の開きがあるのです。

これなら「今すぐにでも売却しないとこの価格では売却できなくなる」という切迫した状況でない限り、所有期間5年超になるまでは不動産を売却しないほうが得策です。

なお、基本的な算出方法は上記のとおりですが、現在は平成49年までの措置で復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）が加算されます。

注意が必要なのは「5年」の考え方です。

例えばある年の2月1日に不動産を購入したとします。

普通に考えれば5年後の2月1日には所有期間5年を迎えることになりますが、ここでポイントとなるのが「その年の1月1日時点で」というルールです。

この不動産の場合、5年後の2月2日に売却すれば実際の所有期間は5年超になりますが、ここでいう所有期間は4年目にあたります。

実際に何年所有しているのか？と考えるよりも「1月1日を何回迎えたか？」と考えれば分かりやすいでしょう。

もう一点、譲渡費用を大きくすることで若干ですが譲渡所得を抑えることができます。

譲渡費用は譲渡に際して支払った仲介手数料や登記費用、物件を購入した後に改築した改築費用なども含まれます。

この譲渡費用が大きくなれば大きくなるほど譲渡所得は小さくなり、課税額も小さくなるわけですね。

ここで目安となるのが「売却額の5％」という数字です。

譲渡費用が売却額の5％未満であったり、譲渡費用が不明の場合は『概算取得費』といって売却額の5％に置き換えることが可能です。

もし譲渡費用が売却額の5％に満たない場合は、概算取得費を活用して譲渡所得を削減しましょう。

不動産売却における節税のポイントを紹介しました。

最も重要なのは「不動産の所有期間が5年超であるか？」という点でしょう。

所得税と住民税の合計で2倍の開きがあることを考えると、売却のタイミングは単に物件の売却額だけでなく税額も考慮する必要がありますね。

所有期間の考え方が実際の所有期間ではなく1月1日時点を基点とすることに注意して、大切な物件を売却した際のキャッシュができるかぎり多く手元に残るように工夫しましょう。