Airbnbを始める前に知っておくべき税金の話

皆さんは『Airbnb』をご存知でしょうか？

Airbnb（エアビーアンドビー）とは、個人が所有している不動産物件を宿泊施設のように利用することができるサービスを提供しているソーシャルネットワークサービスのことです。

2008年にアメリカで開始されたサービスで、わが国でも『民泊』ブームの火付け役となっています。

空き家などを所有していれば誰でも手軽に始められるAirbnb。

最近では主婦が相続した空き家でAirbnbを介して副収入を得るなどのケースも紹介されていますが、気軽といえども立派な収入。

Airbnbを始めると、税金のことも考えなくてはいけません。

今回はAirbnbを始めようと考えている人が知っておくべき税金の話について紹介していきましょう。

1 Airbnbの収入は確定申告が必要？

空き家や投資用に所有期間していただけの物件を活かすために始めたAirbnb、本業でもないし確定申告のことなんて全く考えていなかったという人も少なくないようです。

しかし、Airbnbを利用して得た宿泊料金はれっきとした所得ですから、当然ですが所得額に応じて所得税が課税されることになります。

所得税が課税されるということは、つまり「確定申告が必要」ということですが、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。

まず、他に一切の収入がない主婦や学生がAirbnbで収入を得ている場合は、基礎控除額38万円を超えない限り確定申告の必要がありません。

もし会社員が副業としてAirbnbで収入を得ているなどの場合は、年間20万円を超えない限りは確定申告の必要がありません。

ここで重要なのは、確定申告の要否を判断する金額は、宿泊料金として得た収入額ではなく必要経費などを差し引いた所得額であるということです。

例えば、Airbnbを活用した主婦が年間100万円の収入を得たとします。

ところが、物件のメンテナンスなどの経費が年間で70万円ほどかかりました。

この場合、宿泊料金としての収入額100万円−必要経費70万円＝30万円が所得額となるため、いくら年間で100万円の収入があったとしても実際には儲けが少なく基礎控除額以内しか収益があがっていないため確定申告の必要はなくなります。

節税のためには「いかに必要経費がかかったのか？」を証明して所得額を小さくすることが重要であるため、経費の領収書などの管理は非常に重要になります。

2 Airbnbの収入はどんな所得になる？

所得にはいくつかの種類があります。

Airbnbなどの民泊によって得た収入は『雑所得』になるという考え方が一般的です。

「空き家などの不動産を利用した収入だから不動産所得になるのでは？」と感じるかも知れませんが、不動産所得とは土地や建物の賃料や売却益による収入が該当し、一時的な利用である宿泊料金は賃料に該当しないため雑所得になるのです。

雑所得とは主な所得である9種類に該当しない所得のことで、副業、年金収入、印税などが雑所得に該当します。

個人でAirbnbを始めてみたいと考えているケースでは、ほとんどがこの雑所得に該当するものと考えられます。

ただし、税務署の見解としては、雑所得に該当するのは「自分が所有している物件を活用した場合」であり、例えばAirbnbのためにアパートなどを借りて利用客に提供すると転貸による収入とみなされて『不動産所得』に該当します。

また、不動産業者がもともとは賃貸物件として所有しているアパートをAirbnbにも利用するような場合も不動産所得に該当します。

さらに、Airbnbを事業として本格的に展開している場合は『事業所得』に該当します。

Airbnbに関する事業的規模の具体的な例示はありませんが、Airbnb一本のみで生計を立てるほどの収入を得ていたり、不動産経営の事業的規模を示す「5棟または10室以上」を満たしていれば事業的規模だと言えるでしょう。

いずれの所得にしても所得税が課税されるわけですが、不動産所得や事業所得に該当するようなケースではAirbnbで生じた赤字で他の所得の黒字を相殺する損益通算や青色申告特別控除など税制面での優遇措置が受けられます。

最初のうちは雑所得で申告することになっても、経営が軌道に乗って規模が拡大できれば、税制面で有利な不動産所得や事業所得で申告する方向に転換することも検討すると良いでしょう。

3 まとめ

今回は最近話題のAirbnbを始める前に知っておくべき税金について紹介しました。

ポイントをおさらいしておきましょう。

・Airbnbによる所得は、他の収入がない場合は38万円、給与など他の収入がある場合は20万円を超えた場合に確定申告が必要になる

・一般的にはAirbnbによる収入は雑所得として申告することになるが、ケースによっては不動産所得や事業所得で申告することもある

・不動産所得や事業所得で申告する場合、損益通算や青色申告特別控除など税制面での優遇措置を受けられる

まだまだ税制面でも実績が少なく不明確な部分が多いAirbnb。

「これはどうなるの？」と疑問に思ったことをインターネットで調べても解決できないことのほうが多いかも知れません。

Airbnbを始めたいと考えても個人の状況はケースバイケースですから、不明な点は税務の専門家である税理士に相談したほうが賢明でしょう。