アパート経営の主な経費：経費になりそうでならないものとは？

アパート経営の節税するために、大切なことは、いかに多くの必要経費を計上するかということです。

なぜなら、所得税は収入から必要経費を差し引いた額にかかってくるからです。

必要経費を多く計上するということは、無駄遣いせよ、ということではありません。税務上認められた経費を見落とさないでください、ということです。

アパート経営の主な必要経費を紹介していきます。

租税公課

アパートを運営するために必要な、印紙税や登録免許税や不動産取得税や固定資産税や都市計画税が租税公課として経費計上できます。

また、オーナーが住んでいるところに係る税金や、所得税や住民税は、経費ではなく事業主貸として計上します。

支払利息

不動産をローンで購入した場合、建物部分のみ経費で計上することができます。

土地部分は経費で計上できないのです！

ただし、利益がでていれば、その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できます。

ですので、購入価格のうち建物の割合の高いものが経費計上できる金額が多くなるため有利になります。

売買契約書に購入金額のうち建物、土地の割合が記載されていないものについては、購入者がその割合を決定することができます。

土地割合を小さくしすぎると、税務署により否認される場合もありますので、通常は、固定資産税明細に書かれている建物、土地の割合に従ってその割合を決定します。

減価償却

建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できます。

建物の本体以外に設備なども対象になります。

損害保険料

投資不動産の火災保険料や地震保険料は経費計上できます。

ただし、個人年金や生命保険などは経費計上できませんので、ご注意ください。

修繕費

壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったりする修繕費用は、20万円までならば経費として計上できます。

20万円を超えた場合、固定資産として、毎年減価償却を行うことで処理していきます。

委託管理費

不動産管理会社へ支払う管理費なども経費計上できます。

専従者給与や事業主報酬など

専従者給与は、青色申告をしている場合に計上できます。

管理人などを置いている場合は、その給料や福利厚生費なども経費にできます。

水道光熱費

投資不動産の水道光熱費は経費計上できます。

地代家賃

駐車場を一括借り上げして居住者に提供している場合、駐車場代は全額経費計上できます。

自宅家賃のうち、事務所として利用割合分を必要経費として計上することも可能です。

広告宣伝費

管理会社へ支払う入居者募集広告費も経費として計上できます。

地域や不動産管理会社によってはこの広告費がかからない場合もあります。

貸倒損失

入居者が家賃等を滞納し、取り立てできなかった場合の未収金は経費となります。

実務的には、更正の請求をして、収入を申告した年度にさかのぼり貸倒れ金として税金の還付を受けることになります。

家賃滞納等による未納対策として、最近では家賃保証会社への加入を必須とすることが多くなってきました。

その他経費

不動産を管理するために購入したデジカメやパソコン購入費用、交通費、ガソリン費用、情報収集のためのインターネット接続費用など、不動産投資に関係する費用については経費計上することができます。

まとめ

これ以外にも、経営の状況に応じて実際に支出する必要経費の費目を自由に設定して差し支えありません。

見落としのない様、経費計上しましょう。