中古物件の耐用年数の計算方法
不動産物件で投資をするにあたり、利回りの予測で重要な位置にあるのが『耐用年数』です。
なぜ耐用年数が重要なのかと言うと、不動産を購入した資金を一括ではなく各年に分割して計上する『減価償却』の基礎となるからです。
減価償却とは、いわば「資産の劣化代金」のようなもので、節税を考える場合には非常に重要なウェイトを占めることになります。
耐用年数は構造などによって法律で定められていますが、では中古物件の場合はどのように計算するのでしょう？
単純に年数を差し引くのでしょうか？
それとも、審査の上で決定するのでしょうか？
今回は、中古物件の耐用年数がどのようにして決まるのかを紹介します。
1 耐用年数は構造によって異なる
まずは『耐用年数』のキホンを知っておきましょう。
耐用年数と言われると、まるで賞味期限のように「建物の寿命」をイメージしてしまうかも知れませんが、それは間違いです。
耐用年数とは税法上の考え方であって、建築物が実際に何年使用できるのか？
を指すものではありません。
もちろん、耐用年数を超えた建物が危険だなんてものでもありません。
税法では「10万円以上、1年以上使用可能の資産」については一年度で一括で費用を計上できない仕組みになっており、耐用年数とは「何年間に分けて費用計上するのか」を示す数値なのです。
建物の耐用年数は
・鉄筋コンクリート造…47年
・鉄骨造…34年
・木造…22年
・軽鉄骨造…19年
と法律で決まっています。
どのような基準でこの年数が算出されているのかは明らかではありません。
有名な長崎県の端島（通称『軍艦島』）に建てられている鉄筋コンクリート造のアパートは100年近くも昔の建築物なのに現存しているわけですから、法律で決められた耐用年数は、実際の「使用可能期間」とイコールではなく、あくまでも「税法上の考え方」なのです。
2 中古物件の耐用年数の計算方法
不動産投資用の物件を購入する際には、中古物件を購入することも少なくありません。
そこで気になるのが、中古物件の耐用年数です。
不動産物件は単価の高い投資になるので、減価償却の可能年数は利回りを試算するにあたって重要な要素となります。
中古物件の耐用年数の計算方法は、耐用年数の残数によって考え方が異なります。
1 既に耐用年数の全部を経過している場合
例えば築30年の木造アパートは、耐用年数22年を既に超えていることになります。
このように、耐用年数の全部を経過している中古物件を取得した場合の耐用年数は「新品の耐用年数×20％」となります。
2 いまだ耐用年数の一部しか経過していない場合
耐用年数47年の鉄筋コンクリート造アパートを、新築後20年を経過した中古物件として購入したとしましょう。
すると、耐用年数はあと27年残っていることになりますね。
このような耐用年数の一部しか経過していない場合は「（新品の耐用年数−中古物件の経過期間）＋（中古物件の経過期間×20％）」で耐用年数を算出することになります。
中古物件の耐用年数の計算方法は以上のとおりですが、計算における注意点がいくつかあります。
まず「中古物件の経過期間」は、1年未満の端数は月数に換算して計算することになります。
例えば10年と2ヶ月が経過している場合は「（10年×12ヶ月）＋2ヶ月」という具合です。
次に、算出した中古物件の耐用年数に1年未満の端数が生じた場合、端数（つまり「◯ヶ月」の部分）は切り捨てます。
注意が必要なのは「計算途中は月数に換算するが、計算結果は端数となった月数を切り捨てる」という点です。
最後に、計算結果が2年未満になった場合です。
計算結果が2年未満の場合の耐用年数は2年とみなします。
「最低2年」ということですね。
3 まとめ
中古物件の耐用年数について紹介しました。
今回のおさらいです。
・中古物件が、既に耐用年数の全部を経過している場合の耐用年数は「新品の耐用年数×20％」になる
・中古物件が、耐用年数の一部しか経過していない場合の耐用年数は「（新品の耐用年数−中古物件の経過期間）＋（中古物件の経過期間×20％）」になる
・中古物件の経過期間に1年未満の端数が生じる場合、計算途中は月数に換算するが、計算結果は端数となった月数を切り捨てる
・計算結果の耐用年数が2年未満の場合、耐用年数は2年になる
耐用年数は節税、利回りに大きな影響を与えます。
単純に「耐用年数の全部が経過しているから減価償却できない」とか「単純に新品の耐用年数−経過期間」で計算してしまうと、試算に大きな狂いが生じて適切な判断ができなくなってしまうおそれがあるのです。
中古物件の購入を検討している方は、自分が購入した場合の耐用年数をしっかりと把握しておきましょう。
