2020.01.30

失敗したくない！オーナーチェンジ物件に隠れる問題

アパートやマンションなどの中古物件で人気を集めているのが『オーナーチェンジ物件』。

購入後にすぐ家賃収入に結びつくというキャッシュフローの良さは確かに大きな魅力ですが、実は購入後のトラブルが多いのもオーナーチェンジ物件の特徴です。

今回は、オーナーチェンジ物件の購入を視野に入れている方にはぜひ知っておいてもらいたい、オーナーチェンジ物件に隠れる問題を紹介していきます。

決していいとこ取りだけではないオーナーチェンジ物件の問題を知っておくことで、失敗しないオーナーチェンジ物件の購入につなげていきましょう。

1 オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

オーナーチェンジ物件という用語は聞いたことがあるけど、何のことだかよく知らないという方のために、まずは基本を勉強しておきましょう。

オーナーチェンジ物件とは、その名のとおり「オーナーだけが取って代わる物件」です。

既に入居者が存在するアパートやマンションなどを、入居者が存在する状態で販売される物件を指します。

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、購入後、すぐに家賃収入が約束されていることです。

新築のアパートやマンションを建築・購入した場合、入居者の募集から始まり入居手続きを経て家賃収入が発生します。

その間の空室リスクはオーナーにのしかかるため、既に入居者が存在しており家賃収入が約束されていることは非常に大きなメリットになります。

リフォームやメンテナンスの必要が差し迫らないという点もメリットでしょう。

一方で、満室稼働状態の物件であれば居室内部の下見ができないというデメリットがあります。

物件購入後、初めての退去が生じて内部を確認したところ、思っていた以上に痛みが激しく多額のリフォームやメンテナンス費用がかかってしまったという事例も少なくありません。

すぐにでも家賃収入が得られるという売り文句のオーナーチェンジ物件。

「見つけたら即買い」と言いたいところですが、それが失敗のもとです。

なぜ現オーナーが既に入居者が存在して稼働している好条件の物件を手放そうと考えているのかを考えてみましょう。

そこに、オーナーチェンジ物件の問題点が隠れています。

最もポピュラーな問題は、先ほどデメリットとしても挙げた物件の損傷・劣化です。

入居者が存在しているために室内を下見することができず、初めての退去者が発生した後に大きな損傷に気づくことになります。

また、購入時は「◯年前に改修工事をした」など聞かされていても、実際には

外壁や共有部分の塗装工事だけで、給配管など建物の内部に隠れた部分は劣化が激しく購入後すぐに改修工事が必要になったという事例も多々あります。

同じく多々ある問題なのが家賃の滞納です。

賃貸物件の経営で最も頭を悩ませるのが家賃の滞納問題。

悪質な入居者であれば数ヶ月分の家賃を滞納しているケースもあり、家賃収入がままならないだけならまだしも、滞納者との折衝という面倒な仕事までオーナーチェンジされてしまいます。

オーナーチェンジした途端に入居者から設備の故障や不備などが殺到するケースもあります。

換気扇やエアコンなど室内の設備の故障や不備が殺到してしまうのは、入居者の問題というよりは前オーナーに問題があるケースが大半です。

入居者から「ここを修理して欲しい」という要望を受けても、前オーナーは「どうせ近いうちに売却するから」と放置してしまうことが多く、その要望は新オーナーに殺到してしまうのです。

あまりにも悪質なので気をつけておきたいのがサクラ入居者の問題です。

満員稼働状態を偽装して高値で物件を売りつけ、サクラ入居者はオーナーチェンジ後すぐに退去してしまう、という手法です。

サクラ入居者であったという証拠を見つけることはほぼ不可能なので、すぐに退去者が生じてしまう不自然さに唇を噛むことになるでしょう。

オーナーチェンジ物件の問題点について、代表的なものを紹介してみました。

この他にも様々な問題が隠れているおそれが大きいのがオーナーチェンジ物件の怖いところ。

とはいえ、オーナーが物件を手放す理由が純粋な資金確保や地理的・物理的な管理困難であったり、入居者の許可を得て物件の下見をさせてくれるなどオーナーの対応を見張って問題がなければ、オーナーチェンジ物件は魅力的な存在です。

オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイントは「すぐに飛びつかないこと」。

情報だけで購入せず、実際に物件に足を運び、オーナーと話して感触をつかみながら購入を検討しましょう。