これでナットク！『不動産収入』と『不動産所得』の違い

みなさんは『不動産収入』と『不動産所得』が全く別のものであることはご存知でしたか？

不動産事業を手掛ける中では、この違いは「基本の『キ』」なんです。

今回は、間違って理解している人も少なくない『不動産収入』と『不動産所得』の違いを、やさしく紹介しましょう。

１　そもそも『収入』と『所得』は別のもの！

まずは不動産のお話の前に、サラリーマンを例に挙げて『収入』と『所得』の違いを勉強しましょう。

『収入』とは、サラリーマンが会社からもらう給料やボーナスのことです。

単純に考えれば「入ってくるお金」だと思って差し支えないでしょう。

一方『所得』とは、収入から必要経費を差し引いたものです。

サラリーマンの必要経費とは『給与所得控除』のことを指します。

給与所得控除は年間の収入額に応じて決められており、最低65万円、最高で220万円までが控除されます。

ここからさらに基礎控除、配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除などの各種控除を差し引いたものが『所得』になります。

つまり会社から毎月もらう給料やボーナスは『収入』で、そこから各種控除を差し引いた金額が『所得』になります。

収入額のままで課税されるより、各種控除によって差し引かれた所得額によって課税されるほうが、所得税は低くなり、結果として手元に多くのお金が残ることになるというわけです。

２　『不動産収入』と『不動産所得』の違いは？

さて、ここからは本題の『不動産収入』と『不動産所得』の違いをひも解いていきましょう。

まず『不動産収入』です。

不動産収入とは、不動産経営によって得た売上のことを指します。

最も代表的なものは『家賃』でしょう。

アパート、貸家、貸地の賃料である家賃は不動産収入です。

不動産の賃貸借契約にかかる敷金（ただし返還を要しないもの）や、契約の更新料、共益費などの名目で徴収する電気代や水道代なども不動産収入に含まれます。

また、船舶や航空機は不動産に分類されるため、これらを他人に貸し付けることで得られる賃料も不動産収入に該当します。

では『不動産所得』とはなんでしょうか？

前項で「収入から必要経費を差し引いたものが所得」と説明しましたね。

つまり不動産所得とは「不動産収入から必要経費を差し引いたもの」となります。

不動産所得の算出において必要経費と認められるものは、国税庁のホームページで「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるもの」として

・固定資産税

・損害保険料

・減価償却費

・修繕費

と掲げられていますが、ちょっと不親切ですね。

ほかにも必要経費として計上できるものがあるので、さらに具体的に挙げていきましょう。

・建物管理会社に支払う『管理費』と『修繕積立金（ただし返還の必要がないもの）』

・賃貸管理会社に支払う『賃貸管理代行手数料』

・不動産取得税、印紙税、事業税

・ローン返済額のうちの利息部分

・ローン保証料

・税理士に支払う確定申告の手数料等

・不動産の確認や管理会社との打ち合わせに要した『交通費』や『通信費』

・不動産に関する書籍の購入に要した『新聞図書費』

これらも必要経費として計上が可能です。

家賃などの不動産収入から、これらの各種必要経費を差し引いたものが「不動産経営によって得た儲け」の部分であり、これを『不動産所得』と呼ぶわけです。

３　まとめ

今回は間違いやすい『不動産収入』と『不動産所得』の違いについて紹介しました。

ポイントは「不動産経営によって得た家賃などが『不動産収入』、そこから必要経費を差し引いたものが『不動産所得』」という点です。

各種申請書類などでも収入額と所得額を区分して記載する機会は多いので、誤りのないようにしましょう。

特に、所得を収入に誤ってしてしまうと「より儲かっている」と判断されてしまうので、税務上の手続きでは要注意です。