不動産経営者必見！知っておくべき節税対策

不動産経営者が法人を活用して、節税する方法についてわかりやすく解説していきます！

ただ、法人を設立するとコストがかかりますので、コストをかけても税金対策の効果が見込めるかどうか、まずはじめに検討する必要があります。

法人を設立するとかかる費用

・法人設立コスト

株式会社を設立する場合、最低でも約30万円の支払が必要になります。

（資本金の他に登録免許税等の設立費用が必要）

・法人決算と税務申告

会社の事業年度終了の都度、決算や法人税等の申告手続が必要。

税理士に手続を依頼すると報酬が発生。

・均等割の負担

毎期、7万円の法人住民税の納税。

・社会保険料

従業員の社会保険料を支払う必要があります。

これを差し引いても利益が出ようでしたら、不動産管理会社の設立を考えても良いかもしれません。

不動産管理会社の管理形態

大きく3種類に分けられます。

この3種類を組み合わせることにより、より節税できるよう工夫します。

1.管理委託方式

不動産経営者が所有する賃貸不動産の管理を、法人（自分や親族が所有する）が行う方法です。

この法人が、不動産経営者所有の物件の管理業務を行い、物件の管理料を収入とします。

仕組みが単純で手間がかかりませんが、管理料は物件収入の5％～10％が限度となります。

（業務の実態に比べ、管理会社の管理料が占める割合があまりに多いと、税務上で問題が生じるようです。）

2.サブリース方式

賃貸物件を一括して法人に賃貸、その物件を法人がさらに借家人へ貸す方法です。

このような転貸による建物賃貸を、サブリース方式とよびます。

法人は不動産経営者に家賃を支払い、転貸する借家人から、家賃を受け取ります。

この受け取る家賃と支払う家賃の差額が法人の利益となります。

つまり、法人が不動産経営者と借家人の真ん中に入り、家賃の差額の利益の中から、

不動産オーナーの親族に給与の支払いを行います。

もし、賃貸物件の入居率が悪いと、管理会社の利益がそれだけ少なくなるリスクがあります。

ゆえに、管理料は管理委託方式よりも多い物件収入の15％～20％になります。

この時の不動産経営者と法人の間の家賃の額が、時に税務上の問題となります。

昨今では、不動産管理料と同様に同族間の家賃の収受について、適正額かどうかを厳格に判断される傾向にありますので、注意してください！

3.不動産保有方式

不動産所有方式とは、法人が賃貸物件の所有者となります。そして、自ら賃貸を行う方法です。

家賃収入は法人が受取ります。その収入から、不動産経営者や親族は、会社から給料と地代を受けります。

法人が賃貸収入を受取る（法人税は単一税率）不動産所有方式のほうが、個人の不動産経営者が受け取る（所得税は累進税率）場合に比べ手取り額が大きくなります。

3つ管理形態の中で、一番所得税の節税効果があるものは？

法人を活用し、不動産賃貸事業を行うメリットは、税務上、賃貸収入に対する所得税と法人税の税率差にあります。

このため、法人に賃貸収入が最も多く帰属する方式が、最も節税効果が大きいことになります。

単純に考えると、賃貸収入がより多く法人に帰属する不動産所有方式が、税務上は最も節税効果があることになります。

しかし、不動産所有方式の場合デメリットがあります。

建物の買取資金を、法人が準備する必要があり、法人の資金負担が重くなるのです。

これに対し、管理委託方式やサブリース方式のメリットは、多額の資金を準備する必要がないということです。

多額の資金の必要はなく、即開業可能です。

このように、３つの管理形態にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

管理委託方式、サブリース方式、不動産所有方式のうち、どの方式が節税効果があるのか、選択するのは十分に検討することが大切ですね。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

不動産経営をするに当たって、所有方式が３つありました。不動産経営者は、どれが自分に合うのか、節税効果があるのかをしっかり考えて選択してください！

最後まで読んで頂きありがとうございました。