2019.07.25

不動産投資で相続税を節税できるって本当？？

不動産投資が節税となる最大の場面は、相続においてです。

相続税の計算の際、相続財産が不動産投資に用いられている土地・建物の場合には、相続財産の評価額が相当に低くなるため、節税ができます。

今回は、相続の場面における不動産投資と節税の関係について見ていきます！

不動産事業用の土地を相続財産としておけば相続税が節税できる

相続財産が現金や有価証券で構成される場合には、時価の100％で評価されます。

しかし、不動産で構成される場合には、土地の場合には時価の80％程度、建物の場合には、時価の60％?70％程度の評価になります。

さらに、その土地や建物を賃貸している(不動産投資をしている)場合には、相続税評価額はさらに下がります。

例えば、土地上に建物を建築して、その建物を賃貸の用に供している(貸家建付地)場合には、その土地の相続税評価は、本来の相続税評価額に(1 – 借地権割合 × 借家権割合)を乗じた額となります。

借地権割合は、国税庁が公開している財産基準書によって、通常の土地の評価に対する貸地の評価の割合のことをいいます。

一方、借家権割合とは、これも財産基準書によって定められる、通常の家屋の評価に対する貸家の評価の割合をいいます。

なお、貸家権割合は全国ほぼ一律30％となっています。

例えば、借地権割合の30％、借家権割合を30％、現金1億円で土地を購入し、その土地に建物を建築して賃貸に出した場合には、その貸家建付地の相続税評価額は、1億円× 80％ × (1 – 30％ × 30％) = 7,280万円となり、評価額は現金で評価した場合の2,720万円減となります。

さらに、被相続人が不動産投資事業に用いていた土地を、一定の要件を満たす相続人等が相続して、その相続人等が不動産事業を継続して営む場合には、200㎡を上限として、本来の貸家建付地の相続税評価額から50％を減じた額を、相続税の課税価額に算入するという特例が利用できます。

例えば、被相続人が不動産事業の用に供していた貸家建付地を被相続人の子が相続し、その相続人も不動産事業を営む場合で、その貸家建付地の面積が200㎡、自用地の更地評価の時価が1億円、借地権割合が30％、借家権割合が30％とします。

この場合、貸家建付地の評価は、1億円×80％×（1-30％×30％）＝7,280万円となります。

これに、上記の相続した事業用宅地等の特例が適用されるとすると、相続税評価額は50％減額されて3,640万円となります。

よって、現金の1億円を相続財産とする場合と比較して、6,360万円も価額を低くできます。

節税目的のみのために、不動産投資を行うことは適切ではありません。

不動産投資も資産運用の1形態ですから、賃貸による家賃収入やその収入に係る所得税、建物の減価償却費などを、しっかり検討した上で投資を行うかどうかを判断しなくてはなりません。

相続税対策のために不動産投資をしたのはよかったが、多額の赤字が発生し相続税の軽減による利益と相殺すると、全くメリットがなかったというのであれば、不動産投資を行う意味がありません。

なお、サラリーマンの方が不動産投資を始めて、確定申告をするようになると、それまで給料から天引きで徴収されていた住民税を、納付書により直接現金で納めるケースも発生します。

その場合、住民税の金額は所得金額の概ね10％と比較的高額ですので、納税資金に困らないようにしっかりとした準備が必要になります。

いかがでしたでしょうか？

今回は、不動産投資で相続税を節税できることをご紹介しました。

節税目的で、不動産投資を行う場合は、十分に準備をしてから行いましょう！

最後まで読んで頂きありがとうございました。