2019.02.21

不動産で収入を得た方。不動産譲渡税はご存知ですか？

不動産を売却して多額の所得を得た方で、その所得にかかる税金の詳細を知りたいという方は多いのではないでしょうか。ぜひ参考にしていただけたらと思います。

所得税（個人の税金）は、給与所得や不動産所得など各種所得金額をまず合計し、総所得金額を求めます。
これから配偶者控除などを、控除した課税所得金額について、税額を計算する総合課税が原則です。

しかし、不動産の売却に伴って生じる不動産譲渡所得については、他の所得とは合算しません。個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

詳しく見ていきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、一般的に、土地・建物・株式・ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

譲渡所得の計算式

課税譲渡所得金額　＝　収入金額　−　(取得費＋譲渡費用)　−　特別控除額

収入金額
収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金額です。
土地建物の代金を金銭以外の物や権利で受け取った場合、その物や権利の時価が収入金額となります。

取得費
不動産を買った時の価格のことです。
建物部分については、減価償却分（年数を経ることにより価値の減った分）を差引く必要があります。
なお、相続で得た、古い土地などで購入価額が不明な場合は、概算取得費によることもできます。

*概算取得費
譲渡収入金額?５％
購入時の契約書等を紛失し、しかも、購入価格が不明な場合は、契約書・領収書等以外で実際の購入価額を証明できる場合、実額によって計算することが可能です。

譲渡費用
仲介会社に支払った仲介手数料、契約書に貼った印紙代金、分筆や測量に要した費用、貸家を売る場合に支払う立退料、土地を売るための建物の取壊し費用などです。
※節税するためには、これらの譲渡費用をもれなく合算しましょう。

特別控除額
土地や建物を譲渡した場合の特別控除額（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用）

5以外の特別控除額は、長期譲渡所得、短期譲渡所得のいずれからも一定の順序で控除することが可能です。5の特別控除額は、長期譲渡所得に限り控除できます。
*長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物、

短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物を、それぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
*土地、建物の譲渡所得から差し引く特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体を通じ5,000万円です。

土地や建物の譲渡による所得は他の所得（給与所得など）と合計しません。独立分離して課税する、分離課税制度が採用されています。

・長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額 ? 15％

・短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額 ? 30％
*平成25年～平成49年までは、復興特別所得税とし、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付します。

長期譲渡所得・短期譲渡所得について

譲渡をした年の１月１日現在において、所有期間が５年以下か、５年を超えるかにより判断します。
なお、相続によって取得した場合は、被相続人の所有期間も合算できます。

・長期譲渡所得
５年を超える土地・建物など
税率：20%(所得税15%・住民税5%)

・短期譲渡所得
５年以下の土地・建物など
税率：39%(所得税30%・住民税9%)

また、長期譲渡所得の場合、10年を超える不動産だとさらに税率が軽減される特例が存在します。
その税率は、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は14%(所得税10%・住民税4%)で、6,000万円を超える部分には20%(所得税15%・住民税5%)となっています。

・買い替えの特例について
買換えの特例は複雑なので専門家に相談することをおすすめします。

いかがでしたでしょうか？
不動産譲渡税の基本から詳細まで、順にお話してきました。
長期譲渡所得税と短気譲渡所得税で、大幅な税率の違いがあることは特に覚えておいてください！
最後まで読んで頂きありがとうございました。