不動産買い替え時の税金を軽減しよう！
居住の用に供している不動産を売却し、その売却代金で、新しく居住用の不動産を購入することはよくあります。
不動産を買い替える際には、取引に税金がかかりますが、その税金に関して様々な軽減措置が設けられています。
以下では、不動産を買い換えた場合の税金やその軽減措置について解説します。
居住用不動産を売却した場合に発生する譲渡所得税について
不動産を売却した場合、通常は譲渡所得税がかかります。
この譲渡所得税の金額は、売却代金から、売却した不動産の取得費用や譲渡費用等を差し引いた金額に、売却した不動産の保有期間に応じ20％又は39％を乗じた金額が課税されます。
譲渡した不動産の保有期間が5年超の場合を長期譲渡といいます。
この場合の譲渡所得税は国税が15％、地方税5％の計20％となります。
一方、譲渡した不動産の保有期間が5年以下の場合を短期譲渡といいます。
この場合の譲渡所得税は国税が30％、地方税が9％の合計39％となります。
居住用財産の譲渡の3,000万円特別控除
さて、居住用の財産を譲渡した場合には、その財産の保有期間に関わりなく、譲渡所得税計算に対しての3,000万円の特別控除を受けることができます。
よって、売却代金から財産の取得費用と譲渡費用などを控除した金額(譲渡による利益)が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は課税されません。
ただし、この特例を受けるためには、
- 対象財産を配偶者や直系血族、生計を一にする親族以外の者に譲渡すること
- 対象財産を居住の用に供さなくなってから一定の期間内に譲渡すること
- 前々年や前年に、この特例の適用などを受けていないこと
このような一定の要件を満たしている必要があります。
居住用財産の買い替え特例について
居住用財産の買替え特例とは、居住用財産を買い換えた場合で一定の要件を満たす場合には、売却した居住用の不動産の価額と購入した居住用の不動産の価額を比較して、後者が前者を上回る場合にのみ、譲渡所得税の課税対象とするというものです。
よって、新しい居住用財産の価額が、従前の居住用財産の価額を下回るような場合には、譲渡所得税はかかりません。
反対の場合でも、新しい居住用財産と従前の居住用財産の差額した課税対象となりませんから、支払うべき譲渡所得税は軽減されます。
なお、この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 売却する居住用財産の保有期間が10年を超えること
- 対象財産を配偶者や直系血族、生計を一にする親族以外の者に譲渡すること
- 買替資産について建物については50㎡以上、敷地については500㎡以上であること
ちなみに、居住用財産の譲渡の3,000万円特別控除と本特例は併用できません。
同一の買い換えについて、どちらか一方の適用しか受けることができませんので、注意してください。
住宅ローン控除について
住宅ローン控除とは、住宅を新築するために銀行等から資金を借り入れた場合で、一定の要件を満たす場合には、そのローンの年末の残高に応じて、毎年一定額を所得税の税額から控除する制度のことを言います。
なお、この控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること
- 住宅取得後6ヵ月以内に入居し、その後も居住を継続していること
- 新築住宅の床面積が50㎡以上で、1/2以上を居住の用に供していること
- ローンの償還期間が10年以上あること
- 居住をした年を含む一定の期間に、3,000万円特別控除や買い替え特例などの適用を受けていないこと
ちなみに、この特例を適用した場合に受けることができる所得税の税額控除額は、おおむね住宅ローンの年末残高の1％程度(居住を開始した年に応じて上限額あり)となっています。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、不動産を買い替えた際に関わる税金や軽減措置について解説しました。
皆様が、不動産を買い替える際にはぜひ、ご参考にしてください！
最後まで読んで頂きありがとうございました。
