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2019.10.15

相続税節税!!貸家建付地を使った相続税対策について。

相続税節税!!貸家建付地を使った相続税対策について。

相続税対策の1つとして相続財産を貸家建付地とする方法があります。

この方法は、相続税を節税する仕組みが非常に明快なので、利用しやすい方法です。

今回は、この貸家建付地を利用した相続税の節税方法について解説します。

貸家建付地とは

貸家建付地とは、土地上に建物を建て、その建物を他人に賃貸した場合のその土地(底地)のことをいいます。

不動産投資を行う場合、土地に土地所有者自らが住宅を建て、その住宅を賃貸に出す場合がありますが、その場合のその土地がこの貸家建付地に該当します。

貸家建付地の相続財産評価について

貸家建付地の相続財産評価は、更地の価額を1とした場合、

1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合

となります。

借地権割合とは?

ここで、借地権割合とは、借地権評価額の、借地権が設定されている土地の更地評価に対する割合のことで、全国各地域について、国税庁が、路線図又は評価倍率表により定めています。

借家権割合とは?

また、借家権割合とは、借家権の評価額の、借家権が設定されている家屋の自用家屋としての評価額に対する割合のことです

ここで、自用家屋とは、賃貸に出されていない家屋のことです。

この借家権割合は、国税庁が、全国ほぼ一律に30%と定めています。

賃貸割合とは?

最後の賃貸割合とは、当該家屋の貸出可能な独立部分の合計床面積に占める、課税当時において実際に賃貸に出されている床面積の合計額のことをいいます。

アパートなどで、全体の20%が空室である場合には、この賃貸割合は80%となります。

具体例

例えば、借地権割合が70%、借家権割合が30%の地域にある更地評価が1億円の土地があるとします。

この土地に建物を建て、それを他人に賃貸して貸家建付地としたとします。

この場合、この貸家建付地の評価額は、建物の賃貸割合を80%とすると、1億円×(1-0.7×0.3×0.8)=8,320万円となります。

貸家建付地が相続税対策に利用できる理由について

上記の例でいうと、更地としての相続財産評価が1億円の土地を、貸家建付地とした場合のその評価額は8,320万円となり、率にして、16.8%評価額を減らすことができます。

この減額率は、評価対象土地の所在場所の借地権割合、借家権割合、また、賃貸建物の賃貸割合によって変わりますが、更地評価に比べて評価が下がることは間違いありません。

相続財産の評価額が下がれば、それを課税標準とする相続税額も当然下がります。

このことから、貸家建付地を利用した相続税の節税は、更地と貸家建付地の相続財産評価の違いを利用した方法であるといえます。

現金で土地を購入し、貸家建付地とした場合について

なお、土地の相続財産評価は時価の80%とされています。

よって、相続財産を現金にしておく場合と、その現金で土地を買い、その土地に建物を建てて他人に賃貸し、貸家建付地とした場合を比較すれば、貸家建付地を利用した相続税の節税効果はより大きくなります。

上記の例でいうと、相続財産評価額が1億万円の土地を購入するには1億2,500万円が必要ですから、現金1億2,500万円と、貸家建付地8,320万円の比較になります。

よって、減額率は33.44%となります。

更地1億円と比較した場合の減額率16.8%よりも大きくなっています。

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