相続税対策の賃貸マンションに関して

賃貸マンション経営を行った場合の相続税対策への影響について、確認してみましょう。

借入による効果

賃貸マンション経営を行うためには、まずマンションを取得する必要があります。

5,000万円のマンションを取得するのに、手持ちの資金だけでは取得するのは難しいでしょう。 5,000万円のうち、4,000万円を借り入れた場合、借入金4,000万円は相続財産から差し引きすることができます。

土地の評価額の引き下げ

相続税対策としての賃貸マンションの建築は、土地の評価を引き下げるメリットがあります。

敷地は、貸家建付地となり、2割程度の評価引き下げになります。 マンションを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けます。 よって、相続税の評価では、2割程度引き下げとなります。

例えば、空き地の評価が5,000万円の場合、マンション敷地の評価は、5,000万円×（1－60％×30％）＝4,100万円となり、900万円の評価の引き下げの効果が得られます。

小規模宅地等の評価減

空き地の場合は、被相続人の事業又は居住用の土地とはなりません。

よって、小規模宅地等を選択するときの候補地にはなりえません。

これに対して、賃貸マンションの敷地は、事業用の土地として200㎡まで50％減額が受けられる可能性があります。 ただし、小規模宅地等は、相続財産の中で最も有利な土地から適用します。 したがって、他に有利な土地（自宅の場合、240㎡まで80％減額）があれば、有利な方から適用することになるので注意が必要です。

まとめ

賃貸マンション経営を行うことで、相続税対策には有効なことが多くなります。

ただし、肝心な借り手がみつからなければ、家賃収入が入ってきません。

借入をして、賃貸マンション経営を行う場合、借入の返済の必要があります。 家賃収入がない場合、自己資金を取崩して、返済することになります。 よって、毎月のキャッシュを回すために、賃貸マンション経営を軌道に乗せていくことが大事になるでしょう。