2019.10.18

駐車場は更地評価？？駐車場にかかる相続税と節税効果について

被相続人が、駐車場を所有していた場合、相続人は駐車場用地を相続することになります。

その際、その駐車場用地の相続財産評価はどのようになるのでしょうか。

以下では、このことについて解説します。

借地権について

建物所有を目的とした権利を借地権と言います。

借地権が設定されている土地の相続財産評価は、評価対象地を自用地として評価した価額から、借地権価額を控除した価額となります。

借地権価額は、評価対象の自用地としての価額に借地権割合を乗じた価額となります。

なお、借地権割合は、国税庁が、全国各地域について、路線価図又は評価倍率表により定めています。

例えば、借地権割合が70％の地域にある借地権の価額は、借地権が設定されている土地の自用地としての価額が1,000万円だとすれば、1,000万円×70％＝700万円となります。

そして、借地権が設定されている土地の価額は、1,000万円－700万円＝300万円となります。

駐車場として利用されている土地の相続財産評価は、更地評価になります。

それは駐車場として他人に貸し出すことは、建物所有目的の貸し出しには該当しないため、借地権が設定されている土地とは見做されないからです。

なお、駐車場には、敷地に砂利を敷き詰めただけの青空駐車場から、本格的なアスファルト敷き駐車場まで様々あります。

いずれの場合も、駐車場として他人に貸し出していたとしても、当該地が借地権が設定されている土地と評価されることはありません。

駐車場として利用されている土地については、借地権を利用した相続税対策は利用できません。

しかし、だからと言って、駐車場を利用できる相続税対策が全くないかと言えば、そうではありません。

土地を駐車場として他人に貸し出していれば、相続の際に、小規模宅地等の特例が利用できる場合があります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が事業の用に供していた土地を、
被相続人の親族が、相続税の申告期限までにその事業を引き継ぎ、かつ、申告期限においてその土地を保有していた場合に、
その事業用地の評価額を200㎡を上限として、50％減ずるという制度です。

将来に相続財産となるべき土地を駐車場として他人に貸付けていれば、この特例の適用が可能となり、相続財産評価において、一定面積まで、その評価額を半分まで減じることが可能になります。

ただし、この特例が利用できるのは、アスファルト敷きの駐車場でなくてはなりません。

砂利を敷いただけの青空駐車場では、被相続人が事業の用に供していた土地とみなされず、本特例の適用がないので注意が必要です。

相続税対策として、居住者のいない住宅を取り壊して、その敷地をアスファルト敷きの貸駐車場として利用する場合もあると思います。

その場合には、固定資産税の増加に注意しなくてはなりません。

固定資産税には、住宅用地の場合、200㎡までの評価対象地の固定資産税評価額を1/6とする特例が設けられています。

よって、空き家を取り壊して駐車場とした場合、この特例の適用が外れて、固定資産税が6倍になる場合もあります。

よって、この方法を利用する場合には、固定資産税の負担増に注意しなくてはなりません。