固定資産税が6分の1？小規模住宅用地の特例とは
節税に興味を示す人であれば必ず耳にしたことがあるはずの『小規模住宅用地』という用語ですが、実際のところ、これがどのような意味であるのか、どのような節税効果があるのかを理解している人は少ないようです。
小規模住宅用地の特例は、固定資産税を大幅に軽減することができる制度です。
今回は小規模住宅用地の特例を活用した固定資産税の軽減について紹介していきましょう。
1 小規模住宅用地ってなに？
まずは基本的な用語を理解しておきましょう。
『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積200㎡以下の敷地のことです。
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。
例えば2階建住宅の1階部分は店舗で、階段を上った2階部分は住居となっているような住宅は併用住宅と呼ばれます。
面積200㎡以下ですから、坪数に換算すると60.5坪ですね。
つまり小規模住宅用地とは、60.5坪以下で居住用の住宅が建てられている土地を指すことになります。
と、ここまで説明すると「では私の住宅が建っている土地は300㎡だからこの制度は関係ないの？」とガッカリする人がいるかも知れませんが、まだ諦めずに読み続けてください。
今回紹介する『小規模住宅用地の特例』は200㎡以下の土地が対象となるわけではなく「住宅一戸あたりの面積200㎡までの部分」が対象となります。
つまり、敷地が300㎡の場合は、200㎡だけが小規模住宅用地、残りの100㎡は一般住宅用地として課税されることになるわけです。
2 小規模住宅用地の固定資産税は6分の1
では本題の小規模住宅用地の特例を活かした固定資産税の減税制度について紹介していきましょう。
この制度が適用されると、200㎡以下の部分の固定資産税の課税標準が6分の1になります。
さらに、200㎡を超えた部分の一般住宅用地の課税標準も3分の1に軽減されます。
固定資産税の計算方法は「固定資産税評価額×標準税率1.4％」ですから、例えば固定資産税評価額が900万円の土地の場合は900万円×1.4％＝12万6,000円になります。
ここで小規模住宅用地の特例が適用された場合は、課税の基礎となる固定資産税評価額が6分の1となるため（900万円×6分の1）×1.4%＝2万1,000円となるわけです。
では、同じく固定資産税評価額が900万円の土地で、面積が300㎡の場合はどうなるのでしょうか？
まず面積のうち小規模住宅用地と一般住宅用地が占める割合を計算します。
この場合、300㎡のうち200㎡が小規模住宅用地、100㎡が一般住宅用地になるので、面積から導き出される割合は小規模住宅用地が3分の2、一般住宅用地が3分の1になりますね。
ここで、固定資産税評価額にそれぞれの割合を照らすと、固定資産税評価額900万円のうち、3分の2は600万円、3分の1は300万円となります。
つまり、小規模住宅用地とみなされる部分の固定資産税評価額は600万円、一般住宅用地とみなされる部分の固定資産税評価額は300万円となります。
すると、小規模住宅用地分の課税額は（600万円×6分の1）×1.4%＝1万4,000円、一般住宅用地分の課税額は（300万円×3分の1）×1.4%＝1万4,000円で、両者の合計2万8,000円が固定資産税額となります。
このように実際の計算を行ってみると、固定資産税評価額900万円の土地で通常であれば12万6,000円のところが2万円程度になるわけですから、70％を超える節税効果があることになります。
土地の評価額が高くなればなるほどさらに高い節税効果が期待できますね。
ただし、住宅用地として認められるのは住宅の総床面積の10倍までです。
例えば150㎡の住宅の場合、住宅用地として認められるのは1,500㎡までとなります。
通常、一般住宅が住宅の総床面積の10倍を超える敷地に建てられているケースは珍しいと思いますが、固定資産税を軽減をする目的であまりにも広大な土地にとりあえずの住宅を建てる、というような方法はとれないということを覚えておきましょう。
3 まとめ
小規模住宅用地の特例を活用した固定資産税の節税と計算方法を紹介しました。
ポイントは
・居住のみを目的とした住宅が建てられた敷地
・敷地の面積が200㎡以下の部分
・ 敷地の面積の上限は住宅の総床面積の10倍まで
の固定資産税が6分の1になるという点です。
敷地面積が200㎡を超過した部分の固定資産税も3分の1に軽減されるので、非常に高い節税効果が期待できる制度だといえるでしょう。
今回は固定資産税をターゲットに紹介しましたが、この制度では固定資産税と同様に都市計画税も軽減されます。
制度をきちんと理解して、賢く節税につなげていきましょう。
