減税対象外の住宅でも適用可能になる！『耐震基準適合証明書』ってなに？

消費税の増税による国民の負担を軽減する目的で創設されたのが住宅ローン減税です。

新規の住宅購入に関して住宅ローンを利用している場合に減税されるという制度ですが、減税対象となる住宅には築後年数の要件が決められており、つまりは「古い住宅をローンで購入しても減税措置は受けられない」ということになります。

しかし、築年数が古い住宅だからといって住宅ローン減税の適用を諦めることはありません。

築年数の規制を緩和させる方法があります。

それが『耐震基準適合証明書』です。

今回は耐震基準適合証明書の効果や注意点について紹介します。

1 築後年数オーバーでも制度の対象にできる！

住宅ローン減税制度には『築後年数』という要件があります。

新築住宅を購入する場合は何ら問題がありませんが、問題となるのは中古住宅を購入する場合です。

木造住宅などの非耐火住宅では築20年以内、マンションなどの耐火住宅では築25年以内が制度の対象となっており、この築年数をオーバーしてしまうと住宅ローン減税が適用されません。

ここで登場するのが耐震基準適合証明書です。

耐震基準適合証明書とは、住宅が現行の建築基準を満たしていることを建築士や評価機関が証明した書類のことです。

耐震基準適合証明書があれば、築後年数の要件をオーバーした住宅でも住宅ローン減税が適用されます。

2 問題は「耐震基準適合証明書の取得のタイミング」

「築後年数の要件をオーバーしても耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税が受けられるなら、中古住宅を買い取って耐震補強工事をして耐震基準適合証明書を取得すればいいの？」と考えるかもしれませんが、これはNGです。

実は、築後年数の要件をオーバーした住宅で住宅ローン減税の適用を受ける際には、物件の引き渡しまでに『売主名義の耐震基準適合証明書』が必要になります。

最も望ましいパターンは、売主が売却に備えて耐震補強工事を行い耐震基準適合証明書を取得してくれているケースです。

住宅＋耐震基準適合証明書で売り出しているわけですから、住宅ローン減税の対象になることが『ウリ』の物件になります。

既に売買契約が成立している場合には、売主に承諾を得て耐震改修工事をおこない、売主名義で耐震基準適合証明書を発行してもらうことになります。

所有権移転前の工事ですから、売主が承諾してくれないとこの方法では住宅ローン減税を受けられません。

そうなると引き渡し後に耐震改修工事をするしかありません。

ここまでの説明を読んでいると「引き渡し後の工事では住宅ローン減税は受けられないのでは？」と思うはずですが、平成26年度からは取引の進め方によっては引き渡し後の工事でも住宅ローン減税が受けられるようになりました。

まず、引き渡し前に住宅ローン減税の申請書だけを取得します。

申請書は管轄の税務署の窓口で取得できます。

この方法では、まず前提として「耐震改修工事を実施すること」が条件です。

引き渡しを受けた後で耐震診断を受けた結果、現行の基準を満たすとして耐震基準適合証明書の発行を受けたとしても住宅ローン減税の対象にはなりません。

第二の条件は「所有権移転後、居住開始までに耐震改修工事をおこない耐震基準適合証明書の発行を受けること」です。

ここで注意点が必要なのが新住所の登記です。

ほとんどの場合、所有権移転前に新住所に住民票を登録し、新しい住民票を元にして登記上の住所を得ることで手続きを簡略化しますが、この方法を採る場合は新住所で登記してしまうと住宅ローン減税が受けられません。

少々面倒にはなりますが、住宅ローン減税を受けるには「耐震改修工事を行い、旧住所のまま所有権移転を受けた後、新住所へ登記変更を行う」という流れが必要になります。

3 まとめ

住宅ローン減税の申請に必要な耐震基準適合証明書について紹介しました。

最後におさらいしておきましょう。

・住宅ローン減税の適用条件である築後年数をオーバーしている場合でも、耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税が受けられる

・耐震基準適合証明書は、原則、売主名義で発行を受ける必要がある

・売主の協力を得られない場合、引き渡し後に耐震基準適合証明書の発行を受けることも可能だが、必ず耐震改修工事を実施することと、旧住所で所有権登記をおこない新住所への登記変更をおこなう必要がある

手続きの手順を誤ると住宅ローン減税の適用条件を受けられないので、不明点があれば各手続きの前に税務署に相談することをお勧めします。