2019.12.12

マンションの耐用年数を計算する方法

マンションの購入に要した費用は、その年の支出として一括で経費計上するのではなく『減価償却』して幾年かにわたって経費計上していきます。

減価償却が可能な年数のことを『耐用年数』といいます。

ここでお悩みの方が多いのが「自分のマンションの耐用年数がわからない」という問題です。

今回は、マンションの減価償却計算に必要な『耐用年数』の計算方法を紹介します。

1 鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年

資産の耐用年数は法令で定められています。

マンションは鉄筋コンクリート造なので、耐用年数は47年です。

さらに、この耐用年数に応じて年間いくらが償却できるのかを表す『償却率』も法令で定められており、耐用年数47年の場合の償却率は0.022です。

例えば、1億円のマンションであれば、1億円×0.022＝220万円が年間の減価償却費となり、これを47年間かけて経費計上することになります。

新築のマンションであれば新築時点から47年間で経費計上するということは理解できましたね。

では、中古マンションを購入した場合は「築10年のマンションだから、47年−10年で残りは37年だな」となるかというと、これは間違いです。

中古マンションの耐用年数は簡便法という計算式によって算出されます。

まず、既に耐用年数を超えている場合は「耐用年数×0.2」です。

鉄筋コンクリート造のマンションであれば、47年×0.2＝9年（端数切り捨て）となります。

まだ耐用年数を超えていない場合は「（耐用年数−経過年数）＋（経過年数×0.2）」となります。

例えば築10年の鉄筋コンクリート造マンションの場合、（47年間−10年）＋（10年×0.2）＝39年です。

中古マンションを購入する場合は、売買契約書で「土地代としていくら、建物代としていくら」と区分けせずに「まとめて1億円で」などと取引することもあります。

マンションの建物自体は減価償却が可能ですが、土地は時間経過による価値の減少がないので減価償却できません。

こうなると「まとめて1億円」の中でもできるだけ建物の価値が高いほうが節税効果が高いことになりますね。

建物と土地の価格が分かれていない場合にそれぞれの価値を算出するのに最もポピュラーなのが固定資産税評価額を利用した方法です。

例えば固定資産税評価額が1億円の土地建物があり、その固定資産税評価額の内訳が土地4,000万円、建物6,000万円の場合は、土地と建物の比率は4対6になります。

この物件が1億5,000万円の物件であれば、比率に照らすと土地6,000万円、建物9,000万円となり、建物部分のみの減価償却費を算出することが可能になるわけです。

マンションの耐用年数について紹介しました。

ここで今回の内容のおさらいをしておきましょう。

・法令によって、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年間と定められている

・既に耐用年数を超えてしまったマンションを購入した場合の耐用年数は「耐用年数×0.2」で算出できる

・耐用年数の途中のマンションを購入した場合の耐用年数は「（耐用年数−経過年数）＋（経過年数×0.2）」で算出できる

・土地建物が一緒になった価格で購入した中古マンションの場合は、固定資産税評価額の割合から按分して減価償却費を計算することになる

耐用年数を考慮しながら減価償却することは、節税にダイレクトに効果を発揮します。

特に中古マンションを購入する際は、経過年数なども含めた節税プランまで考えて購入する必要があるでしょう。