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住宅ローンの支払いを終えると、金融機関からの通知を受けて窓口に出向くことになります。

そこで「抵当権抹消登記の手続きはご自身でお願いすることになります」と言われて、何のことだかわからずに困惑してしまう方は多いでしょう。

言葉は難しく感じますが、抵当権抹消登記は決して難しい手続きではありません。

ここでは、個人でもできる抵当権抹消登記のやり方と題して、手続きの方法を紹介しましょう。

1 本当に抵当権抹消登記は個人でもできる？

抵当権の設定、抹消、登記などと聞くと、すでにその言葉だけで「何だか難しそう」だとか「専門家に依頼するほうが確実では…」と感じる方が大半かもしれません。

確かに、金融機関でも「当行と提携している司法書士を紹介しましょうか？」

などと申し出てくれますが、司法書士を通じて抵当権抹消登記をおこなった場合、司法書士への報酬と登録免許税などの実費で2万円から3万円の出費になります。

せっかくローンの支払いを終えたのに「ローンの支払いを終えた！」というための手続きで数万円の出費が生じることに不満を感じることでしょう。

抵当権抹消登記は、個人でも十分に可能で、しかも難しさはほとんどありません。

幸いなことに現代では「抵当権抹消 個人」と検索するだけでもたくさんのサイトで手続きの方法を紹介してくれているので、難しさを感じることはほとんどないはずです。

少し手間をかけるだけで出費も最小限に抑えることができるので、抵当権抹消登記の手続きは個人で遂げることをオススメします。

2 どうする？抵当権抹消登記の手続き方法

抵当権抹消登記の手続きは、対象物件の所在地を管轄する法務局で可能です。
まずは管轄法務局はどこなのかをチェックしましょう。

マイホームのローンであれば、ここは難なくクリアできますね。

次に、金融機関に出向いて

・抵当権設定契約証書

・登記原因証明情報（解除証書・弁済証書などの名称です）

・委任状

・資格証明情報（登記事項証明書・代表者事項証明書などの名称です）

をもらいましょう。

これは金融機関が用意してくれるものなので、特に難しいことはありません。

ただし、資格証明情報の書類は有効期間が3ヶ月に限られているので要注意です。

さて、ここからが少し手間ですが頑張りましょう。

『抵当権抹消登記申請書』の作成です。

抵当権抹消登記申請書は、法務局に出向いても規定の様式などがもらえるわけではありません。

自分自身で作成する必要があります。

「書類を作るのは難しいのでは？」と思うかもしれませんが、

・登記の目的…抵当権抹消

・原因…◯年◯月◯日 解除

・抹消すべき登記…◯年◯月◯日受付◯◯◯◯◯号

・権利者

・義務者

・添付書類

・申請日

・申請人（兼義務者代理人）

・登録免許税額

・不動産の表示（土地の場合は所在地・地番・地目・地積、建物の場合は所

在地・家屋番号・種類・構造・床面積）

以上の項目が充足されていれば、ワープロ作成でも手書きでも構いません。

難しそうに感じますが、登記簿の内容を転記するだけのカンタンな内容です。

登録免許税は、1件の変更につき1,000円です。

例えば土地建物の場合は、土地と建物は個別の不動産なので2件にカウントされて合計2,000円になります。

さて、抵当権抹消登記申請書を作成したら、最初に調べた管轄法務局に出向いて登録免許税分の収入印紙を購入し、窓口に提出するだけです。

書類に割印をする箇所などがあり、訂正を求められたらその場で訂正ができるように印鑑を持参しましょう。

印鑑は実印でなくても認印で十分ですが、自動式（いわゆるシャチハタ印）は不可なので気をつけましょう。

書類に不備がなければ、概ね3日以内に抵当権抹消登記が完了します。

3 まとめ

今回は、個人でもできる抵当権抹消登記の手続き方法を紹介しました。

できるだけカンタンに感じるように説明しましたが、それでも難しく感じる方もいるかも知れませんね。

しかし、実際に抵当権抹消登記を自分自身でやり遂げた方のほとんどが「思っていたよりもカンタンでビックリした」とか「たったこれだけの手続きで済むのなら、士業の方に依頼する必要はない」と感じているようです。

時間的、地理的な制約がある方は司法書士に依頼したほうがスマートかもしれませんが、少々の余裕がある方にはぜひ自分自身での手続きにチャレンジして頂きたいですね。

国税局による指摘。

物騒な響きですが、最近では国税局による捜査で明らかになった脱税の手口を大々的に公表するなど、税に対する対応が厳しいものであることが一般にも広く知られるところとなりました。

平成27年に国税局による強制的な査察が行われた件数は189件、そのうち処罰の必要があるとして検察庁に告発された件数は115件で、告発率は実に60％を超えています。

査察によって追徴課税を受けるだけならまだしも、刑事罰の対象となってしまっては会社の存続も危ぶまれるところでしょう。

今回は、国税局に指摘を受けないための確定申告での注意点について紹介します。

会社を、ひいては自分自身の身を守るために、しっかり読んでください。

1 『国税局』ってなに？

ドラマや映画でも有名な国税局ですが、日頃の業務などの実状を知っている方はあまりいないでしょう。

国税局は国税庁の出先機関で、東京、大阪などの合計11局から構成されています。

各地の国税局の下では、おなじみの税務署がみなさんの税に関する業務をおこなっています。

カンタンに理解するために会社組織に例えると

・会社組織の中枢である本社にあたるのが国税庁

・地方を統括する支社にあたるのが国税局

・地方の中でも地域を細分化して業務をおこなう支店にあたるのが税務署

だと思えば良いでしょう。

ごく小単位で経営している個人事業主や中小企業では、税務調査を受けたとしてもほぼ税務署によるものでしょう。

ところが、資本金1億円以上の大企業は原則的に国税局が担当することになっています。

また、多額の脱税が疑われるなど悪質なケースでは、税務署ではなく国税局が担当します。

2 国税局の指摘を受けないための注意点

事業主の間では「国税局が査察を実施した場合、間違いなく追徴課税を受ける」という認識が広がっています。

この認識はあながち間違いではなく、国税庁が発表している統計結果をみると

・法人税の場合は69.9％

・所得税の場合は79.3%

が『修正』を受けています。

国税局による査察において修正を受ける大半が、悪意の有無にかかわらず「収入の申告漏れ・不申告」によるものです。

つまり、計上すべき収入であることを知らずに計上していなかったり、故意に申告しなかったり、というケースですね。

後者のような悪質なケースは追徴を含めて罰を受けても当然ですが「そんなこと、知らなかった！」という事業主にとっては高すぎる授業料となってしまいます。

そこで、国税局の査察対象となる資本金1億円以上の企業が、確定申告において特に注意する点を挙げましょう。

まず当然のことですが「計上すべき収入を漏らさず計上すること」です。

小規模の事業主なら、副収入の申告漏れ、生命保険金などの一時所得の申告漏れなどに注意したいところですが、大企業なら

・国外における事業収益

・海外銀行における預金の利子

・外国株式の配当金などによる運用収益

の申告が漏れやすいので注意したいところです。

国外現地で課税されている場合には「あっちで納税しているから国内では納税しなくても良いのでは？」と勘違いしがちですが、不本意ながら国内でも課税されます。

この場合、外国税額控除が適用されるので、確定申告では計上とともに控除も漏らさず適用して節税に努めましょう。

「反面調査の予防」にも注意したいですね。

反面調査とは、査察を実施した会社に存在する資料や聴取だけでは判明しない事項を、金融機関や取引相手などに対する調査で補完することです。

相手先の業務に支障が生じるのも大層な迷惑ですが、最も怖いのは相手先に対する信用に傷がつくおそれがあることでしょう。

反面調査を避けるためには、社内で調査を完了してもらうことが一番です。

査察官から「この支出に関する資料はありますか？」と質問された場合に社内の資料では説明が果たせないと、支出先に資料提出を求めたり聴取することになってしまいます。

確定申告では、必ず帳票類に記載されている支出に対応する資料を照合する作業を怠らないようにしましょう。

日頃から帳票類、証憑類の適切な保管と整理に努め、確定申告においては必ず照合作業を行うことが重要です。

3 まとめ

今回は、特に大企業が注意したい、国税局から指摘を受けないための確定申告における注意点を紹介しました。

ポイントとして挙げたのは

・海外における事業収入など、収入を漏らさず申告すること

・反面調査を予防するため、帳票類・証憑類の適切な保管整理と確定申告時の照合作業を怠らないこと

の2点ですが、これは至極当然のことです。

それでも60?70％の企業が国税局の査察によって修正を受けているという現状を見れば、大企業の経理事務を適切におこなうことがいかに難しいのかを物語っていると言えるでしょう。

申告漏れは追徴課税の対象となり、反面調査は会社の信用性を落とすおそれがあるのですから、いずれも事業主にとっては大きなマイナスとなります。

ぜひ、国税局による査察を受けても問題なしとなる「申告是認」を勝ち取って頂きたいですね。

事業主のみなさんにお尋ねします。

日頃の経理資料の記帳や確定申告書の作成、確定申告の代行をお願いできる委託先として適切なのは誰でしょうか？

答えはもちろん『税理士』ですね。

ほとんどの事業主の方が税理士と回答するはずです。

ところが、中には「商工会じゃないの？」という回答をする事業主もいるでしょう。

実はこの回答、間違いではないのです。

税務書類の作成や税務の代行は税理士しかできないはず…

なぜ商工会でも可能なのでしょうか？

今回は「商工会に確定申告を全て委託することは可能か？」という疑問に迫ってみましょう。

1 なぜ商工会が税務に関与できるのか？

まずは大前提を説明しておきましょう。

税理士法第2条には「税理士は、他人の求めに応じ、税金に関して、税務代理・税務書類の作成・税務相談をおこなう」との規定があります。

また同法第52条には「税務代理・税務書類の作成・税務相談は税理士法の無償独占業務である」との規定もあります。

ここでいう『無償独占業務』とは、有償、無償を問わず、これらの業務は税理士しか扱ってはならないという意味です。

冒頭の質問に大抵の事業主が『税理士』と回答するのは、この規定が遵守されているからこそでしょう。

ところでみなさんは『商工会の役職員に対する臨時の税務書類の作成等の許可について』という国税庁長官名の特例措置の存在をご存知でしょうか？

確定申告の制度が始まった戦後まもない頃、税理士（当時は税務代理士）は全国で1万人にも満たない人数しかいませんでした。

昭和40年代になっても2万人超程度に過ぎなかったため、税理士が存在しない地域では適切な税務指導も行き届きませんでした。

そこで、全国で税務指導をおこない公平な税制を確立するため、昭和47年にこの特例措置が打ち出されることになったのです。

特例措置によると

・商工会の地区内に税理士事務所が皆無

・最寄りの税理士事務所との距離が概ね20㎞以上

・商工会に、5年以上経営改善普及事業に関与している経営指導員が常駐している

という条件を全て満たしている場合には、確定申告前の2ヶ月間に限り、商工会の経営指導員が税務指導や税務書類の作成などの業務をおこなうことができると規定しています。

また、この場合に商工会の経営指導員を利用できるのは年間所得400万円以下の事業主のみと定められています。

現在は税理士の人数が7万人を超え、全国で「最寄りに税理士がいないので税務指導が受けられない」という地域はほぼ解消されています。

そのため、商工会が案内する業務内容は記帳代行や指導が主となりましたが、いまだに税理士の人数が十分ではない地方などでは商工会が確定申告書などの税務書類の作成や申告の代行をおこなっています。

ただし、特例措置で示された年間所得400万円以下の制限のほか、従業員の人数など事業規模に関する独自の制限を設けている商工会が多いようです。

条件のみを見た場合、商工会を利用できるのは極小単位で事業を展開している個人事業主に限定されることになりますが、実際には柔軟に対応している商工会も多いので、問い合わせしてみると良いでしょう。

2 商工会と税理士、どちらに依頼するのがおトク？

商工会で税務指導や税務書類の作成を依頼するメリットは、やはり「低料金であること」が一番でしょう。

商工会の会員・非会員、所得額などによって料金には差がありますが、商工会に確定申告書類の作成や代行などを委託した場合の料金は、税理士に依頼する場合の3分の1以下に抑えられるでしょう。

費用面でみれば、商工会に委託するほうが圧倒的におトクです。

ただし、商工会の職員はあくまでも専門家ではありません。

確定申告の前2ヶ月間限定の臨時対応に限られた存在です。

商工会に記帳や確定申告書の作成を依頼した結果、必要経費のミスやうっかり適用できる控除を申告しなかったために税額が上がったというトラブルも報告されています。

商工会に委託した場合、ミスによる損失の責任を追及は困難です。

こうなると、たとえ料金面で割高になるとしても、できる限り税理士に依頼するほうが賢明でしょう。

3 まとめ

今回紹介した「商工会に確定申告を全てを委託できるか？」という疑問の答えは、昭和47年に打ち出された『商工会の役職員に対する臨時の税務書類の作成等の許可について』に基づいて限定的に可能、という結果になりました。

ただし、どこの商工会でも対応可能というわけではなく、あくまでも地理的条件や所得額に制限がありながらも柔軟に対応しているに過ぎないと認識しておく必要があります。

『商工会の役職員に対する臨時の税務書類の作成等の許可について』には、税理士と商工会が協力的な立場で広く公平な税制を普及させる目的がありますが、商工会による税務指導や税務書類の作成などに対して否定的な立場を貫く税理士も多いので、今後、制度変更が加えられる可能性もあります。

また、現在は税務書類の作成などに対応している商工会も、取扱い内容に変更が生じることも予想されるので、情報収集は怠らないようにしましょう。

住宅ローンを利用してマイホームを取得すると、頭金を用意して期間を短くしても20年、頭金なしでは30年以上の長い期間に渡って支払いを続けることになります。

ローンの支払いを続けている期間は重圧に耐え忍ぶことになりますが、いずれは支払いも完了し、重圧から解放される至福の時を迎えることになるでしょう。

ここでは、ローンを支払い終わった後の手続きについて紹介します。

ローンを払い終えたら「ハイ、終了」ではなく、やるべき手続きがあることをしっかりと頭の中に入れておきましょう。

1 ローンを完済したら『抵当権抹消』を！

住宅ローンを利用した場合、必ず融資をした金融機関は物件に対して『抵当権』を設定します。

これは、もしローンの支払いが滞った場合、法的に権利を行使して物件を売却し融資した金額を回収するためのものです。

法務局で物件の登記簿を取得すると、しっかりと抵当権の設定が記載されているので、みなさんご存知のことでしょう。

さて、この抵当権。

実はローンを支払い終えても、自動的には抹消されません。

抹消手続きを取らない限り、永久に残ってしまいます。

しかも、ローンを完済したからといって、金融機関が抹消してくれるわけではありません。

つまり、抵当権は自分で抹消する必要がある、ということです。

「ローンを払い終えたし、滞納で回収されるおそれもなくなったから別に問題ない」と思っている方もいますが、これは大きな間違いです。

確かに、ローンを完済していれば融資元の金融機関が権利を行使することはありませんが、いずれ物件を売却しようとした際には抵当権が設定されたままでは買い手もつきません。

後々になると抵当権抹消のための重要書類を紛失しているケースも多く、手間も費用も余計にかかってしまうので、ローンを完済した際には早めに抵当権抹消の手続きを取ることをオススメします。

2 抵当権抹消の手続きは？

抵当権抹消のための手続きは、金融機関によっては司法書士を紹介してくれることもありますが、基本的には自分自身で手続きをすることになります。

ローンを完済すると、金融機関から

・抵当権設定契約証書

・登記原因証明情報（解除証書・弁済証書などの名称です）

・委任状

・資格証明情報（登記事項証明書・代表者事項証明書などの名称です）

を渡されるので、これを利用して抵当権を抹消しましょう。

あとは自分で『抵当権抹消登記申請書』を作成します。

抵当権抹消登記申請書には決まった様式がないので、自分で作成することになりますが、インターネットで検索すると多くのサイトでフォーマットが掲載されているので、これを利用すると良いでしょう。

パソコンやワープロで作成するのがカンタンですが、機械が苦手なら手書きでも構いません。

あとは物件を管轄する法務局の窓口を訪ね、登録免許税分の収入印紙を購入するだけです。

登録免許税は、1件につき1,000円です。

土地建物になると土地と建物の2件なので2,000円になります。

意外とカンタンで安くできる手続きですが、やはり仕事などで法務局に行く時間が取れない場合もあるでしょう。

この場合は、司法書士に依頼することになります。

司法書士に依頼した場合、事務所によって差はありますが、報酬と登録免許税などの実費で概ね2万円から3万円程度の費用がかかります。

ご自身の都合にあわせて自分自身で手続きをするか、司法書士に依頼するかを選択すると良いでしょう。

3 まとめ

今回は、ローンを払い終えた後にするべき手続きとして、抵当権抹消の方法を紹介しました。

抵当権抹消に必要な書類のほとんどは金融機関が用意してくれるので、時間的な余裕がある方にはご自身で手続きをすることをオススメしますが、報酬額が高額にはならないので、手間に感じる場合は司法書士に依頼するのも良いでしょう。

抵当権を抹消していないと、後々の売却や相続の際に不要な手間がかかってしまいます。

また、金融機関から渡される資格証明情報書類は有効期間が3ヶ月に限られているので、ローンを完済した際には早めに抵当権抹消手続きを取りましょう。

「親が亡くなって実家の土地建物を兄弟で共有することになった」という話を耳にしたことはありませんか？

特に相続財産が土地建物であった場合に、相続人の1人の財産としてしまうと争いのもとになると考えて不動産を共有名義にすることが多く見受けられますね。

ところが、後々に「やはり自分の取り分を主張したい！」と分割を考えることもあるでしょう。

一体、共有不動産をどのようにして分割するのでしょうか？

今回は、共有不動産の分割方法について紹介していきましょう。

1 共有不動産の分割は「現物・代金・価格賠償」

冒頭で例示したように、例えば親から相続した土地建物を兄弟2人で共有財産にしたとします。

もし、兄は両親と同居していて、そのままその土地建物に住み続けるとすれば、弟は名義上で持ち分を所有しているだけで何ら利益のない状態になってしまいます。

そうしているうちに、弟が何らかの利益を享受したいと考えるのは当然といえば当然。

そこで「共有不動産を分割したい」と主張することになります。

このように、共有名義の財産を分割する手続きのことを『共有物分割』と呼びます。

では、預貯金のように数量として分割することが容易な財産であれば事はカンタンですが、土地建物やマンションなどの不動産はどうやって分割するのでしょうか？

共有物分割の方法には『現物分割』『代金分割（換価分割）』『価格賠償』の3つの方法があります。

まず『現物分割』は、その名のとおり財産そのものを物理的に分割する方法です。

対象の財産が土地であれば、割合に応じて分筆することで物理的な分割が可能ですが、土地の上に建物が建っている場合は物理的な分割は不可能です。

このように、物理的な分割によると対象となる財産自体を毀損してしまったり、価値を減少させてしまう場合は『代金分割（換価分割）』という方法が取られます。

代金分割では、裁判所による競売によって不動産を処分し、得られた金額を持ち分に応じて分割することになります。

もうひとつの『価格賠償』は、例えば一方が「財産の分割に異論はないが、土地建物は存続して自分が使いたい」という場合に取られる方法です。

財産自体を分割せず、持ち分相当の金銭を支払うことで財産分割に代えます。

つまり、例示したケースでは、兄は土地建物を存続させるために、価格賠償によって弟の取り分相当の金銭を支払い、財産を分割することになりますね。

2 当事者間で合意が得られない場合は？

例えば土地を現物分割しようと考えた場合、面積によって均等に分割するにしても、角地にあたる場所が欲しいとか、南向きの道路に接する場所が欲しいなどの意見が食い違って合意に至らない場合があります。

共有物分割で当事者間の合意が得られない場合、民法の規定によって裁判で解決することになります。

裁判によって、共有物分割の方法が現物・代金・価格賠償の3つの方法のいずれかに決定されますが、価格賠償については

・財産の性質から、価格賠償が最も不公平でない方法だと判断される

・持ち分の価格が適正に評価されている

・財産を取得しようとしている者に十分な支払能力がある

などの条件が満たされている必要があります。

また、共有不動産を分割する場合に注意が必要なのが『抵当権』です。

もし共有不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権者である金融機関などの利益を保護するため、基本的には抵当権者の合意がなければ分割は認められません。

例外を認めた判例もありますが、基本的には抵当権者の合意を得た上で抵当権を集中する移転登記を行うことになります。

3 まとめ

今回は、共有不動産の分割方法について紹介しました。

最後にポイントだけを復習しておきましょう。

・共有不動産を分割するには、現物分割・代金分割（換価分割）・価格賠償の3つの方法がある

・分割方法において当事者間の合意が得られない場合は裁判によって決定する

・共有不動産に抵当権が設定されている場合、基本的には抵当権者の合意が必要になる

冒頭で「相続の際に、財産争いを回避するために共有不動産とする場合が多い」と紹介しましたが、一度共有にしてしまうと後々の分割には大きな手間が生じることになります。

安易に共有不動産にするよりも、いずれ分割することが予見できるのであれば相続の際に分割してしまうことを強くオススメします。

確定申告の書類は例年12月から1月の間に税務署から郵送されてきます。

確定申告の書類が送られてくると「今期もそんな時期になったか」と暗い気分になる事業主も少なくないようですね。

ところで、1月の末から2月になると、税務署には「確定申告の書類が届かないのだが？」という問い合わせが多く寄せられるそうです。

なぜ確定申告の書類が送られてこないのでしょうか？

これにはちゃんと理由があるようです。

今回は、確定申告の時期が近づいてきても税務署から書類が送られてこない方の疑問を解決していきましょう。

1 確定申告の書類が送られてこない2つの理由

確定申告の書類が送られてこないという事業主は、概ね2つの理由のうちのどちらかに該当します。

まず考えられるのが「前年に確定申告をしなかった」という場合です。

故意に確定申告をしなかったのであれば脱税ですが、ここではそんなことを考える方はいないだろうと信じて、可能性のお話をしましょう。

確定申告は、収入から必要経費と各種控除を差し引いて所得を算出したうえで、所得に税率を乗じて課税されます。

例えば、事業が上手くいかず算出した所得がマイナスに転じてしまった場合、税率を乗じようにも基礎となる所得がマイナスなので所得税が課税されません。

もう少し詳しく言えば、たとえ差し引くことができる必要経費が0だったとしても、全ての納税者に等しく38万円の基礎控除が与えられているので、年間の収入が38万円以下の場合は所得税が非課税になります。

そして、所得税が非課税の場合は確定申告の必要がありません。

実際には、赤字になってしまった損失部分を翌年以降の黒字から差し引く損益通算のためにも確定申告をするべきですが「申告の義務がないので確定申告をしなかった」ということも有り得ますよね。

確定申告の書類には「翌年以降送付不要」というチェック欄があり、ここに◯印をつけない限り翌年は確定申告の書類が郵送されてきます。

つまり「何もしなくても確定申告の書類が郵送されてくる」のではなく「自分自身が『不要』だと言わなかったから郵送されてくる」のであり、確定申告をしなかった場合はその手続きをしていないので翌年は確定申告の書類が送られてこないのです。

もう一つの理由が「e-Taxを利用している」という場合です。

e-Taxはインターネットを利用して確定申告をするシステムですが、e-Taxを利用すると翌年以降は確定申告の書類は郵送されません。

国税庁はe-Taxの積極的な利用を推進しており、現在の利用率は所得税申告者の50％を超えています。

とはいえ「前年はe-Taxによる電子申告をしたが、システムに不満があったので当年は通常の申告方法に戻す」という方針になれば、確定申告の書類が送られてこないので困惑するでしょう。

確定申告の書類が送られてこないという問い合わせの多くが、これら2つの理由のどちらかに該当している可能性があるそうです。

2 確定申告の書類が送られてこない場合の対処法

さて、確定申告の書類が送られてこない理由を突き詰めたところで、それでも確定申告をしないといけない事実に変わりはありません。

あれこれ言っても仕方がないので、打開策を考える必要がありますね。

確定申告の書類が送られてこない場合の対処法として

・税務署を訪ねて、直接書類をもらう

・税務署に返信用封筒を送り、書類の郵送を依頼する

・国税庁のホームページから様式をダウンロードする

・e-Taxを利用する

これらの方法が考えられます。

書類が送られてこないからといって「今回は確定申告は不要」ということは絶対に有り得ないので、自分にとって都合が良い対処方法をとると良いでしょう。

3 まとめ

今回は、いざその身になってみると意外と焦ってしまう、確定申告の書類が送られてこない理由とその対処方法について紹介しました。

最後にポイントだけおさらいしておきましょう。

・確定申告の書類が送られてこない場合は、前年に確定申告をしていない、または前年にe-Taxを利用して確定申告をしていることが考えられる

・確定申告の書類が送られてこなくても確定申告の義務がないわけではない

ので、税務署で入手する、国税庁のホームページからダウンロードするなど、自分で書類を入手する必要がある確定申告の書類が送られてこない理由は意外とカンタンです。

国税庁はe-Taxを利用した電子申告を推奨しているので、このような悩みを避けるためにもe-Taxの利用を検討してみるのも良いですね。

確定申告の準備をしていると「これは経費としてちゃんと認めてくれるかな」などと心配になるものです。

適正な計上をしていれば臆することではありませんが、やはり後々の税務署からの指摘がないかは気がかりでしょう。

そうなると「ウチの確定申告は無事に完了しているのだろうか？」と結果を知りたくなりますよね。

つまり確定申告は「いつ確定するのか」が大きな疑問となるわけです。

今回は「確定申告が無事に完了しているのか知りたい」という声に答えていきましょう。

1 確定申告の『確定』は申告日？それとも5年後？

これまでに確定申告をしたことがある方はお察しのこととは思いますが、実は確定申告には「これでOKです」などと通知をする制度がありません。

なぜなら、確定申告で申告した内容に準じて所得税を納税しても、所得税の時効となる5年以内はいつでも間違いを指摘できるからです。

つまり税務署に「ウチの申告はこれで間違いないですか？」と質問を投げかけたとしても、5年間は税務署から「これで文句ナシです」という回答を得ることはできません。

ある年の確定申告から3年が経った頃に不適切な計上を指摘されて不足分を徴税されたケースもあるので、税務署の太鼓判を得ることは不可能ということになります。

基本的に、確定申告が『確定』するのは確定申告をした日です。

期限ギリギリの3月15日に提出していれば確定日は3月15日、3月1日に書類を郵送していれば消印日付の3月1日が確定日です。

この日に事業者の確定申告は『確定』したことになりますが、税務署は確定後に膨大な書類や資料を審査しますが、この審査が継続できる期間が所得税の時効である5年間も続くことになります。

「5年間経過して指摘されなかったらやっと『確定』である」と言えるわけですが、これでは確定申告のことで不安を抱えている方にとってあまりにもドライ過ぎますよね。

そこで概ねの目安として示すことができるのが「6月頃」です。

先にも説明したとおり、税務署の職員は3月15日期限で提出された膨大な確定申告の書類の審査をおこないます。

書類を審査した結果、申告内容に間違いがあると判明すれば順次指摘を受けることになりますが、この審査は大抵の税務署で6月頃には一応の終了を迎えます。

故意に過少申告している疑いがある場合などは悪質な案件については、調査に長い時間がかかるので前述のとおり5年間は安心できない時間を過ごすことになりますが「ちゃんと申告どおりで通ったかな」という不安であれば6月が終わる頃までに通知がなければ一安心、と考えても差し支えないでしょう。

2 窓口に行かずに申告したので「受理されたかどうか？」も不安という場合は？

確定申告は、税務署の窓口で直接おこなうほかにも

・郵送で申告書類を送る

・e-Taxを利用してインターネットでおこなう

という方法があります。

税務署の窓口で確定申告をすると、確定申告書の控えに収受日付印を押して手渡してくれます。

これが「私は今年の確定申告をしました」という証明になるわけです。

ところが、郵送やインターネットだと控えをもらうことができませんよね。

実は、郵送でも確定申告書の控えをもらうことができる方法があります。

確定申告書類を郵送する際に、返信用封筒に自分の郵便番号・住所・氏名を記載して切手を貼り付けて同封すれば、確定申告書の控えが返送されてきます。

小さな封筒を返信用にしてしまうと小さく折りたたんで返送されることになるので、長形3号がベストですね。

平成29年6月1日に郵便料金の値上げが実施されましたが、定型の普通郵便は値上げの対象にはならなかったので、今のところは82円切手を貼り付けておけば大丈夫です。

控えが郵送されてくれば「間違いなく確定申告は受理された」と言えますね。

e-Taxで確定申告を済ませた場合は、データの送受信なので控え自体が存在しません。

ただし、e-Tax内の受信通知に確定申告の電子データを受け付けたという内容のメッセージが送信され、申告データと合わせることで確定申告の控えとして効力を持ちます。

e-Taxを利用して確定申告をしている方は、この方法で「確定申告データが間違いなく受理された」と確認することができますね。

3 まとめ

今回は確定申告が無事に完了しているのかを確認する方法について紹介しました。

結局のところ、確定申告が受け付けられたことを確認したり証明することはできても「この内容で間違いなし」と太鼓判を受けることはできません。

また、所得税の時効である5年以内はいつ間違いなどを指摘されてもおかしくありません。

たとえ故意ではなくても、間違いによって税額が増えることがあれば延滞税が課せられることになるので、先5年間も不安になるくらいならカンペキだと思えるくらいの申告を目指すほうが賢明ですね。

アパートやマンションなどの賃貸住宅に居住している方にとって頭が痛いのが、概ね2年に一度おこなわれる『契約更新』でしょう。

その月だけは家賃の支払いが2倍程度になってしまうわけですから、契約更新向けて節約したり、お金を工面している方も多いはずです。

何かとトラブルを抱えやすい賃貸物件。

契約更新に関するトラブルは訴訟問題に発展することも珍しくなく、物件の所有者にとっても、借主にとっても重要な問題です。

そして、その中でも代表的なのが「事前の告知なしで、契約更新時に家賃値上げを申し渡された」というトラブルです。

今回は借主の立場になって「契約更新時に事前告知なしで家賃値上げを申し渡された場合」について考えていきましょう。

1 無断で家賃値上げ！これは正当なのか？

生活費の中でも、住居の家賃は非常に重いウェイトを占めます。

手取り収入の3分の1程度は家賃支払いで消えてしまうのが普通ですから、家賃は少しでも安いことに越したことはありません。

ところが、これが物件の所有者側に立ってみると、思った以上に維持経費がかかっているので1,000円でも値上げできれば助かると感じるものです。

契約更新は貸主・借主の双方にとって契約した家賃の金額を見直す機会となるので、それぞれの主張が食い違うことでトラブルに発展してしまいます。

通常、契約更新時に家賃額の変更をおこなう際には、契約更新月の2ヶ月程度前に変更内容を告知します。

どこの物件でもほぼ必ず事前告知があるものなので、告知なしで家賃額の変更をおこなうと「横暴な家主だ！」と批難を浴びせられますが、実はこれ、法的には問題はありません。

たとえば、突然貸主から交渉の余地もなく「来月から家賃を上げる」と言われたとしても、これは物件の所有者である貸主の自由です。

ただし、全てが貸主の自由、というわけではありません。

賃貸不動産に関して規定した『借地借家法』では

・土地建物に対する税金の増減によって物件の価格が変動した

・物価などの世間の経済事情が変化した

・周辺の同じ程度の物件の賃料が変化した

という場合にのみ、家賃の変更が認められるとされています。

反対にいえば、この条件に合致していれば、貸主が適正な範囲内で家賃を値上げすることは自由なのです。

2 告知なしの値上げ…従うしかない？

さて、家賃の値上げは貸主の自由、しかも告知の有無は問題にならないと言われれば「告知もなく家賃値上げを言い渡されてもなす術もないの？」と憤りを感じる方も少なくないでしょう。

本当に言いなりになるしかないのでしょうか？

まず結論として「不当な値上げには従う必要はない」と認識してください。

たとえ賃貸借契約書に「値上げに応じない場合は契約更新をおこなわない」などの記載があったとしても、焦る必要はありません。

じっくりと貸主との話し合いをして、値上げに納得できるような理由があるのか、契約更新に応じるべきなのかをよく検討しましょう。

もし話がまとまらないまま翌月になってしまい、貸主から「値上げ後の家賃でないと受け取らない」などと言われて受取拒否をされた場合、すぐさま契約解除とならないために法務局に『供託』しましょう。

供託とは、カンタンにいえば「支払うべき金銭などを国に預けておくこと」です。

いくら話がまとまっていなくても、受取拒否をされたままでは未払い状態と同じく評価されてしまいます。

そこで、最低限、自分の主張の範囲内で支払うべき家賃は国に預かってもらっているという状態を作り出すことで、未払いではなくなるわけです。

未払い状態を解消しないと、貸主と対等な立場で交渉することは困難です。

必ず供託によって未払い状態を解消したうえで話し合いを続けて、条件に合意した場合には契約更新をするべきですね。

3 まとめ

今回は、賃貸物件の契約更新時に無断で家賃値上げを申し渡された場合の対処法を紹介しました。

最後にポイントをおさらいしましょう。

・借地借家法の定めにより、家賃額の増減は正当な理由があれば貸主の自由である

・法的には、契約更新に先立って家賃を増額する旨を告知する義務もない

・経済状況や地価の変動などの正当な理由がなければ、借主は家賃の値上げや契約更新に応じる必要はないが、未払い状態にならないために法務局への供託を利用すべきである

値上げに異議を唱えた状態で契約更新をしてしまうと、値上げ後の条件に合意したことになってしまいます。

話し合い、あるいは調停や訴訟などの決着が着くまでは契約更新をするべきではないでしょう。

確定申告のことを勉強していると100％登場するのが『経費』と『控除』です。

どちらも「売上げから差し引くもの」という感覚ですが、実はぼんやりと取扱っていて、はっきりと経費と控除の違いを理解していない方は少なくないようです。

経費と控除の違いを正しく理解して、できる限り所得を抑えるのが節税への第一歩。

ここでは、混同しやすい「経費と控除の違い」を分りやすく説明していきましょう。

1 商売のために使ったお金は『経費』

経費と控除の違いを分りやすくするためには、事例を挙げるのが一番です。

ここでは、あなたが街の小さな雑貨店の店主だったとしましょう。

雑貨店を運営するには

・テナントの家賃、電気・ガス・水道などの光熱費、電話やインターネットなどの通信費

・商品の仕入れ代金

・商品をラッピングする包装資材などの代金

・アルバイト店員に支払う給料

・配達や営業で使う社用車のガソリン代

・在庫商品を保管する貸し倉庫の家賃

・すぐ隣の敷地に借り上げた駐車場の家賃

・ホームページを管理、編集してもらう代金

などの支払いが生じます。

さらに、商品の仕入れルートを確保するためにメーカーやバイヤーを飲食に招いて接待することもあるでしょう。

これらは、全てあなた個人のための出費ではなく、雑貨店が運営するために支払われる出費です。

このように、事業活動において必要な範囲の出費を『経費』や『必要経費』と呼びます。

経費として計上できるものは、基本的には全て売上額から差し引くことができます。

つまり「経費が多ければ多いほど『儲け』は少なかったと判断される」ということです。

経費として計上するには、領収書などの支払いを証明する資料が必要です。

よく「経費として認められるにはレシートではなく領収書で」と思っている人がいますが、これは間違いです。

所得税について細かい部分の規則を定めている『所得税法施行規則』では「取引に関して相手方から受け取った注文書、契約書、送り状、領収書、見積書、その他これらに準ずる書類」と定めており、必ず領収書でなくてはならないなどとは規定していません。

重要なのは、いつ・どこで・何に・いくら支払ったのかを明らかにすることです。

名目に「品代」としか記載していないような領収書なら、品名と合計額が詳しく記載されているレシートのほうがマシです。

反対に「お買い上げ 10,000円」としか印字されておらず、いつ、どこで、何のために支払ったのかが全くわからないレシートであれば、詳しい内容の領収書が必要になります。

とにかく、事業活動のために支払ったお金は領収書などをなくさないよう大切に保管しましょう。

2 税金の「割引きポイント」が『控除』

『控除』とは「引き去る」という意味の言葉です。

ここでもあなたは街の雑貨店の店主です。

あなたは雑貨店を開業する際に青色申告事業者として届出をしており、妻と一緒に17歳と14歳の2人の子どもを育てています。

この場合、あなたは

・誰でも等しく与えられている『基礎控除』が38万円

・青色申告者のみに認められる『青色申告特別控除』が65万円

・配偶者がいる場合に認められる『配偶者控除』が38万円

・16歳以上の扶養親族がいる場合に認められる『扶養控除』が38万円（1人

あたり38万円ですが14歳の子どもは適用外です）

・生命保険や個人年金などの保険料の支払いがある場合に認められる『生命保険料控除』が最大12万円

・国民健康保険や厚生年金などの保険料の支払いがある場合に認められる『社会保険料控除』

などの各種控除を受けることができます。

これらの控除は、税金から直接差し引かれるわけではありません。

収入から必要経費と各種控除を差し引いて所得を算出し、算出した所得に税率を乗じて所得税額が決まります。

例えば「基礎控除が38万円だから、所得税額から38万円が差し引かれる」というわけではありません。

正しくは「所得額が38万円差し引かれる」のであり、これに税率を乗じた金額が所得税額になります。

控除の仕組みが分りにくいと感じる方は「割引きポイント」をイメージしてください。

例えばショップなどでは

・5回の来店でお買物金額が5％オフ

・3,000円のお買物で、次回3％オフ

・メールマガジンに登録すれば10％オフ

などのように、条件を達成すれば割引きポイントが付与されるサービスを提供している場合が多いですよね。

控除もこれと同じです。

条件を達成することで、所得税を算出する基礎となる所得額が割り引かれると考えれば理解しやすいでしょう。

3 まとめ

ここでは意外と正しく理解していない人が多い『経費』と『控除』の違いを紹介してきました。

カンタンに言うと

・事業活動のために支払う出費が『経費』

・条件を満たすことで税額を算出する基礎となる所得額が割り引かれるのが『控除』

です。

いずれも収入から差し引くという性格は同じなので混同しがちなので、違いをしっかりと理解しておきましょう。

特に、青色申告者が妻に事業の手伝いをしてもらって給与を支払っている場合に認められる『専従者給与』を適用すると、妻への給与支払いは経費となり配偶者控除は受けられないなど、経費として計上すべきなのか？それとも控除を適用すべきなのか？と判断に迷うことがあります。

自分自身で経費や控除の全てを把握するには、相当な経験と勉強が必要になります。

判断に迷った末に誤申告をしてしまうくらいなら、恥ずかしがらずに税理士や最寄りの税務署に相談するほうが賢明でしょう。

ひと昔前ならペットといえば犬や猫くらいのもので、どちらにしても鳴き声や出入りなどで「あの家は犬を飼っているな」と周囲に認知されたものでした。

ペットを伴う入居は不可という不動産物件で犬や猫を飼っていれば、管理者などが気付きやすく、すぐに違反行為をしていることが露見していましたね。

しかし、最近はムダ吠えをしない品種が選ばれたり、犬や猫ではなくフェレットやハムスター、爬虫類などもペットとして人気を集めているため、物件の所有者や管理者に露見しにくい状況になっており、退去後にペットを飼っていた事実が発覚することも珍しくなくなりました。

ペットを飼っていた物件は、臭いや傷など、物件の原状回復に手間も費用もかかってしまい、大きな損害が生じます。

今回は、ペット不可物件でペットを飼った住民に対する賠償請求について触れてみましょう。

1 ペットが入居していた物件の原状回復費用は？

室内でペットを飼うと、ペット自身や排泄物の匂いがクロスに染み付いてしまったり、爪や牙によって床や柱などが傷つきます。

例えば小型犬などのようにケージに収まって飼育できていた場合は損害が抑えられますが、室内で放し飼いにしていれば、物件は激しく損傷することになるでしょう。

物件の仕様、飼っていたペットの種類や大きさ、飼い方、年数などによって大きく差がありますが、ペットを飼っていた物件の原状回復には数十万単位の費用がかかります。

単身用のワンルーム物件でも、ペットの臭いが染み付いていたために壁面クロスを全面張替え、傷が多いため柱とフローリングも交換となれば、最低でも20万円、高ければ50万円近い修繕費用が必要になることがあります。

これがファミリー向けの物件であったり、損傷の度合いが高ければ、80万円前後の費用が必要になった例もあります。

ペット入居後の原状回復に高額な費用がかかることは、ペットを飼おうとしている住民にも、ペット入居の可・不可を検討している物件所有者にもしっかりと認識しておいて頂きたいことですね。

2 ペット不可物件でペットを飼った場合の賠償請求は可能？

物件の賃貸借契約を交わす時点で、必ず説明をするはずのペット入居可・不可。

これに違反すれば、当然違約金を支払ってもらうという心算はあるはずですが、今一同しっかりチェックしなおして頂きたいのが「違約金の定め」です。

もし賃貸借契約書に「ペットの入居は不可とする」という記載のみで違約金についての定めを記載していない場合、ペット飼育を理由とした違約金の請求はできません。

しっかりと「ペット飼育が判明した時点で違約金を支払ったうえで退去を求める」という記載があるかを確認しておきましょう。

では、違約金の定めがなかったり、違約金の規定額では原状回復費用に追いつかないという場合はどうでしょうか？

例えば、家賃10万円のペット不可物件で、全体の原状回復費用が50万円かったとします。

敷金として家賃2ヶ月分の20万円を支払いを受けていたので、残り30万円の責任について検討していたとしましょう。

不動産業者や物件の所有者としては「違反行為をしていたのだから残り30万円全てを借主の責任で」と全額の賠償を求めたくなるでしょう。

しかし、原状回復費用の全てがペットによるものだと言い切ってしまうには少々無理があります。

実際には、ペットの入居にかかわらず退去後はクロスを張り替える予定だった箇所もあったはずで、しかも通常の使用による劣化は借主に対する責任はないというガイドラインも存在しています。

現実的には、明らかにペットによる汚れや傷を具体的に指摘して、超過分の責任範囲を問うことになるでしょう。

そのためには、入居の直前の状態を撮影するなどの方法で健全な状態を記録しておくことが重要です。

「ペットを飼うという違反があれば全ての劣化に悪意があったとみなす」という理論は乱暴すぎるので、明らかにペットの飼育による責任箇所を明らかにして和解を目指すのがベスト。

ペットの飼育による原状回復は、金額が大きくなるためトラブルに発展することが多く、訴訟問題に発展することも少なくありません。

トラブルに発展するおそれが強い場合は、早めに弁護士などの専門家に相談することをオススメします。

3 まとめ

ここでは、ペット不可物件でペットを飼った住民に賠償請求ができるのかを考えていきました。

ペットを飼育すると必ず発生する臭いや損傷の問題。

ペット不可の条件を付した物件で住民がペットを飼育することは契約違反に該当しますが、違約金の定めがないと違約金を請求することはできません。

また、違約金の有無にかかわらず、ペットの飼育に起因する損傷などについては賠償を求めることが可能ですが、原状回復費用が高額になるため、ペット飼育を原因とした損傷部分などを明らかにして提示する必要があります。

ペット飼育に関する原状回復問題は、不動産賃貸においてよく起こりやすいトラブルです。

賃貸借契約書を交わす際に、文面での記載と併せて口頭で丁寧に説明を加えたうえで、入居前の状態を撮影するなどして記録を残しておきましょう。