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当社税理士橋本がメディアの取材を受けました。

M&Aに大切な第三者の目ー橋本税理士に独占インタビュー！

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サラリーマンが投資用の不動産物件を購入して家賃収入を得ている場合、必ず確定申告が必要になります。

主となる収入である給与は、月々の源泉徴収と年末調整によって適切に所得税が課税・徴収されており、家賃収入については自分で確定申告して所得税を納める必要があることは、もう説明は不要でしょう。

さて、ただでさえ身を粉にして働く忙しいサラリーマン生活。

不動産による収入がある方は「確定申告の準備をする時間もない！」と感じることでしょう。

また、相続などによって図らずも不動産を所有することになった方は「これまでに確定申告をしたことがなかったので、何から手をつければいいのかも分からない」という事態に陥ります。

そんな方のために、今回は、不動産の確定申告を代理してくれる先について紹介していきましょう。

1 大前提は「本人または税理士のみ」

まず大前提となる基本を頭に入れておきましょう。

確定申告にかかわらず、税金に関する手続きなどに関しては本人にしか権限がありません。

そして、税務代行、税務書類の作成、税務相談については税理士のみの無償独占業務であると定められています。

つまり、確定申告についても「本人または税理士のみ」しか行うことができません。

無償独占業務とは、有償・無償を問わず有資格者しか取り扱ってはいけない、という業務を指します。

例えば、税務に詳しいからといって知人などに確定申告書の作成などを代行してもらえば、代行した人が税理士法違反で罪に問われることになります。

ここまでの説明で十分理解して頂けたと思いますが、確定申告の代理をお願いできる先は税理士のみです。

たとえ税務に詳しい人であっても、税理士の資格がなければ他人の税務に関する代理を務めることはできません。

過去には、企業に関与していた社会保険労務士が確定申告の代理を務めたとして逮捕された事例もあります。

いくら税務に詳しくても税理士の無償独占を犯すと犯罪になる、という代表的な事例でしょう。

サラリーマン投資家や物件を相続して家賃収入を得たサラリーマンの方は、自分自身で確定申告ができないと判断した場合には、早めに税理士事務所を訪ねることをオススメします。

2 配偶者による代筆や代理提出も税理士法違反になる？

確定申告は本人または税理士のみが行える、というと

・e-Taxを使って自宅でオンライン申告をする際に、妻がパソコンに詳しいので入力などをしてもらった

・確定申告の時期に仕事が詰まっていて税務署に出向くヒマがなかったので、確定申告書や資料などを同居の親族に提出してもらった

などというケースも違法になるのか？と気になりますよね。

結論からいうと、配偶者や親族関係者が代筆や提出をすることに違法性はありません。

先ほど税理士の無償独占業務として挙げた『税務代行』とは、本人の意思や指導の下によって作成・提出された場合は該当しません。

例示すると、

・確定申告書を作成するにあたって、手を負傷していたので妻に代筆を頼んだ

・パソコンの操作に詳しくないので、指示を加えながら入力作業を息子に手伝ってもらった

・自分で確定申告書や資料をまとめたうえで、税務署への提出だけを妻に依頼した

などのケースは、単に作業を手伝ったに過ぎず、税務を代行したとまでは言えません。

特にサラリーマン投資家などは、確定申告の準備などを全て自分一人でやってしまう時間もない方が多いでしょう。

「納税者本人の意思・指導の下で」という条件さえクリアすれば、単なる作業の手伝い程度は税務代行に該当しないので、ご安心ください。

ただし、確定申告書を提出する際の代理は、できる限り説明が果たせる間柄までの方にしましょう。

配偶者や同居の親族などであれば税務署への説明も容易ですが、友人・知人などでは「なぜこの人が代理で提出するのか？」について税務署側が疑問を持ちます。

どうしても家族などに依頼できない場合は、e-Taxによる電子申告や郵送による確定申告書の提出を利用するべきでしょう。

3 まとめ

今回は不動産の確定申告を代理してくれる先について紹介しました。

大前提として、税理士法により確定申告は納税者本人または代理の税理士しかおこなうことはできません。

ただし、確定申告書の代筆や税務署への提出のみなど、単なる作業程度の代行であれば、税理士法で定められた『税務代行』とはみなされないので、誰でも代行することができます。

適正な申告のためには税理士に依頼するのがベストですが、単に「提出に行くヒマがない」という程度であれば報酬を払ってまで税理士に依頼する必要はないでしょう。

何にでも間違いはあるもの。

どれだけ注意していても、確定申告に間違いが生じることは珍しくありません。

特に確定申告や日々の経理事務を人任せにせず、全て自分自身でおこなっている個人事業主の方は、計上するはずの必要経費や適用できる控除を漏らしてしまい、本来よりも高い税額が課せられることもあるでしょう。

確定申告の内容を間違ってしまい、本来よりも高い税額が課せられてしまった場合には『更正の請求』による訂正が可能です。

今回は「確定申告の内容を間違って税額が高くなった場合の対応」を紹介します。

1 確定申告は訂正できる

確定申告はひとたび申告書類を提出した後でも訂正が可能です。

確定申告の訂正には

・訂正申告

・更正の請求

・修正申告

の3種類があります。

まず最もカンタンにできるのが訂正申告です。

訂正申告とは、確定申告の期限内に間違いが発覚して訂正することです。

確定申告書の上部の「平成◯◯年分の△△申告書」という見出し部分の△△に「訂正」と記入し、正しい内容で作成しなおし、証明する資料を添付して、一度目の確定申告時に受け取った控えのコピーとともに税務署に提出します。

ただし、一度目の提出から時間が経っていると既に処理済みになっている場合があり、その際には訂正申告を受け付けてもらえません。

期限内に訂正申告をする場合は、事前に税務署に問い合わせるのがベストでしょう。

確定申告の期限後に間違いが発覚した場合には更正の請求または修正申告をすることになります。

更正の請求と修正申告の違いは

・所得額を間違って少なく申告してしまい税額が高くなった場合、または還付額が少なくなってしまった場合は『更正の請求』

・所得額を間違って多く申告してしまい税額が安くなった場合、または還付額が多くなってしまった場合は『修正申告』

です。

更正の請求と修正申告は、期限内の訂正申告とは異なり、専用の申告書類が必要となります。

2 税額が多かった場合は『更正の請求』を！

本来は計上するはずの必要経費を漏らしてしまっていたり、適用できるはずの控除を漏らして確定申告をしてしまうと、所得額が多くなるため所得税の金額は高くなります。

しかしこれは「税金の納めすぎ」であり、公平性をうたう税金の制度に照らすと不適切なことですね。

計上漏れなどで税金が高くなってしまった場合は、必ず更正の請求をしましょう。

間違いが発覚し更正の請求をする際には『所得税及び復興特別所得税の更正の請求書』を作成する必要があります。

とはいえ『更正の請求書』は更正の請求に至るまでの経緯などを記入する欄が増えたくらいで、通常の確定申告書と記載内容はさほど変わりません。

確定申告で間違っていた点を踏まえて更正の請求書を作成し、証明資料を添えて税務署に提出します。

更正の請求が認められると、納税した所得税の超過分が還付されます。

更正の請求の有効期限は、更正を求める年の確定申告の期限日から5年以内と定められています。

例えば平成29年の確定申告の締切日は3月15日でした。

この平成29年分の確定申告について更正の請求をする場合は、5年後の平成34年3月15日が請求の期限となります。

また、更正の請求はあくまでも『審査請求』であり、必ず請求内容が通るわけではないことにも注意が必要です。

更正の請求がなされた場合、税務署は請求内容を厳正に調査します。

そのうえで請求内容が妥当であるかを審査するため、更正の請求が認めれないこともあることを覚えておきましょう。

3 まとめ

今回は、確定申告で間違って所得額を多く申告してしまい税額が高くなってしまった場合におこなう『更正の請求』について紹介しました。

最後に今回のポイントをおさらいしておきましょう。

・確定申告に間違いがあり、税額が高くなってしまった場合は訂正が可能

・確定申告の期限内であれば、訂正申告によってスムーズに訂正できる

・確定申告の期限後で、対象となる確定申告の期限日から5年以内であれば『更正の請求』によって訂正を申請できる

・更正の請求はあくまでも審査請求であり、請求内容が認められないこともある

更正の請求に関しては5年以内という期限が設けられていますが、一方の修正申告に関しては最大14.6%の延滞税が課せられるというペナルティがあります。

いずれにしても、申告内容に間違いがある場合は早めの訂正が必要であると認識しておきましょう。

不動産を相続する場合に、不動産の価値を評価する方法を知ることで、実際の相続税の対策も可能になり、節税対策の備えにもなります。どんなポイントがあるご紹介していきます。

土地の価値とはいったい、どのように計算される？

不動産には、土地、建物、マンションなどがありますが、そもそもどのように価値を評価されているかご存知ですか？

・土地・・・路線価もしくは倍率方式で決定。路線価がない場合は倍率方式になります。

土地が面している道路に付けられた価格を基準に、評価額を計算するのが路線方式 →路線価と補正率と面積がもとになります。

宅地の固定資産評価額に倍率表の一定の倍率をかけて、評価額を算出するのが倍率方式 いずれかの方式で、土地の評価が計算されます。

建物はいったいどのような不動産評価に？

建物は、市町村役場で発行される固定資産課税評価の証明書に記載されている固定資産税の評価額が該当します。

家屋は課税時期までの建設費用の7割で評価され、塀や門などの設備は家屋と別に評価され、庭園設備として調達価額の7割で評価されます。

ちなみに、賃貸アパートなどは、借家人分の権利だけ評価額が減額となり、自家用家屋の評価額から借地割合を控除した金額です。

借地権は割合が3～4割で、貸家は自家用家屋の6～7割の評価です。

不動産の評価は専門的知識が必要に！

相続税の中でも、不動産の評価は常に変化するため、実際にその相続の時点でないと評価することができません。

但し、有資格者への事前の相談などで、その建物や土地の相続税の予測から、生前にとれる対策もあるため、一度相談を行ってみるのもよいでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

不動産の評価は専門的な知識も必要ですが、事前に知ることで、自分が実際に相続する可能性のあるものから、相続税対策も可能になります。

生前にできる対策も様々あるので、一度、有資格者への相談をするために、固定資産の課税明細書をご確認するところから始めてみてください。

また、他人に貸している土地は、自家用地よりも低く評価されることなど、現在、固定資産を支払っている土地や建物がどのようになっているかを抑えておく必要もあります。

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産に対し、その所在地を管轄する市区町村が課税する税金のことです。

固定資産税は１年単位で課税されますが、支払は原則年４期に分納して行います。

今回は、固定資産税を滞納した場合にはどうなるかという問題について解説します。

固定資産税の概要

固定資産税は固定資産の所在地を管轄する市区町村が課税します。

しかし、その納期や滞納した場合の対応も各市区町村ごとに異なります。

また、税率も、一般的には、固定資産の価額の1.4％ですが、ただし、これも市区町村によっては異なる場合があります。

東京23区の場合

ちなみに、東京23区で、平成27年度の固定資産税の納期は以下のとおりとなっています。。

• 第1期　平成27年6月30日
• 第2期　平成27年9月30日
• 第3期　平成27年12月28日
• 第4期　平成28年2月29日

納税の方法

納税の方法は、市区町村から郵送されてくる納税通知書により行います。

納付書は、新年度が始まってから納税通知書に関する事務が行われる関係上、毎年5月頃に送られてきます。

督促状を無視すると滞納処分を受ける

固定資産税を滞納した場合、しばらくして市区町村から督促状が来ます。

督促状は滞納した税金の支払いがない場合は、数回にわたり繰り返して送付されます。

それにもかかわらず、滞納者に何の反応もない場合には、差押えが行われます。

固定資産税は税率が低く、滞納した場合でも滞納金額はそれほど高額にはなりません。

よって、居住用不動産などが差押えの対象となることは少ないです。

大抵の場合は、固定資産税にかかる差押えは、預貯金や給与、自動車などが対象となります。

例えば、給与が差し押さえられた場合、会社に固定資産税を滞納していることがばれます。

また、預貯金が差し押さえられて場合、金融機関の信用が下がります。

いずれにしても、差押えを受けると何かと面倒なので、できるだけ避けたいものです。

固定資産税の滞納による差押えを防ぐには

固定資産税を滞納して市区町村から督促状を受けた場合、滞納に係る税金をすぐに支払うか、金銭的に余裕がない場合には、市区町村に出向いて、事情を話し、納付相談を受けることが大切です。

金銭的に大変だという事情があれば、市区町村の方で分割納付を認めてくれる場合もあります。

また、預貯金や給与などの差押えである滞納処分は、悪質な滞納者である場合に行われます。

ですので、市区町村に出向いて事情を説明すれば、少なくとも悪質な滞納者と見做される可能性は低くなります。

延滞金について

固定資産税を滞納した場合には、納期の翌日から1ヶ月を経過するまでは年2.9％、それ以外の期間については年9.2％の延滞金（ペナルティ）が課されます。

この延滞金にも注意する必要があります。

不動産の贈与というと、祖父母や父母から、子や孫へという家族間での贈与が多いのですが、そういった贈与の場合には、相続時精算課税制度という節税対策に有効な制度があります。

以下では、この制度を中心として、不動産を贈与する際の税金や注意点について解説します。

相続時精算課税制度について

通常の贈与の場合、贈与税の基礎控除額(非課税限度額)が110万円ですから、110万円を超える贈与には贈与税が課税されます。

しかも、贈与税は10％から最大55％と非常に高い税率となっています。

よって、例えば、2,500万円の不動産を贈与した場合、約4割の950万円が贈与税として徴収されます。

しかし、一定の要件を満たした場合には、相続時精算課税制度を利用することができます。

この制度を利用すれば、2,500万円まで贈与税を払うことなく贈与できます。

また、贈与した財産の金額が2,500万円を超える場合については、その超えた部分につき一律20％の贈与税が加算されます。

この制度を利用して生前贈与を行なった場合で、贈与者に相続が発生すると、その贈与した財産の価額は、相続税の計算の際に課税対象財産に含まれます。

また、そのうえで計算された相続税額から、生前贈与時に支払った贈与税額を控除します。

このように相続時に税金の清算が行われるので、この名称があります。

相続時課税制度は、贈与税の基礎控除額(110万円)と相続税の基礎控除額(最低でも3,600万円)の差を利用し、課税のタイミングを相続時にずらすことで税金の支払額を節約します。

相続時精算課税制度を利用するための要件について

相続時精算課税制度を利用できるのは、贈与開始日が属する年の1月1日において65歳以上の者が、同じく贈与開始日が属する年の1月1日時点で20歳以上の指定相続人または孫に対して贈与を行う場合です。

また、この制度を利用するためには、生前贈与があった年の翌年の確定申告の期間に、相続時精算課税制度選択届書に戸籍謄本などの一定の書面を添えて、納税地を管轄する税務署に提出しなくてはなりません。

相続時精算課税制度を利用した贈与に係る税金について

相続時精算課税制度を利用して生前贈与をした場合でも、贈与を受けた推定相続人や孫に不動産取得税が発生します。

この不動産取得税は、申告納税制度を採用していますから、贈与があった日から30日以内に、不動産取得税申告書を、贈与された不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に提出しなくてはなりません。

また、一般的には、生前贈与があると、贈与者からその推定相続人や孫などに対して不動産の名義変更を行いますが、その際に登録免許税がかかります。

そして、その納税額は、対象不動産の固定資産税評価額(千円未満切捨)に、20/1,000を乗じた金額(百円未満切捨)となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は、不動産を贈与する際に係る税金や節税対策についてご紹介しました。

皆さんも、上のような贈与がある場合いは相続時精算課税制度をうまく利用してみてください！

最後まで読んで頂きありがとうございます。