不動産小口化商品の相続税評価が時価になる｜令和9年1月から「5年ルールの例外」を税理士が解説【2026年版】
- 1. 何が決まったのか（3行サマリー）
- 2. 前提：不動産小口化商品はなぜ相続対策に使われてきたのか
- 3. 大綱に書かれた見直しの中身
- 4. 専門家の視点：なぜ小口化商品だけ「5年ルールなし」なのか
- 5. 実務でどう備えるか
- 6. まとめ
- よくある質問（FAQ）
1. 何が決まったのか（3行サマリー）
- 不動産小口化商品（不動産特定共同事業契約等に基づく権利の目的となっている貸付用不動産）は、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する
- 貸付用不動産は、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定のものについて、通常の取引価額に相当する金額によって評価する（＝5年ルール）
- 適用は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価から。ただし5年ルールについては、通達に定める日までに、その日の5年前から所有している土地の上に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しないという経過的な取扱いが置かれる
2. 前提：不動産小口化商品はなぜ相続対策に使われてきたのか
不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法（平成6年法律第77号）に基づく許可・登録を受けた事業者が、一棟の不動産を小口に分けて出資を募り、その賃貸・売買による収益を出資者に分配する商品です。国土交通省の所管で、契約の型としては任意組合契約型・匿名組合契約型などがあり、事業者ごとにモデル約款が定められています。
相続対策として注目されてきたのは、主として出資者が不動産の共有持分を保有する型（任意組合型）です。この型では、出資者が保有しているのは「不動産そのものの持分」なので、相続税の計算上も現物の不動産と同じ財産評価基本通達のルールで評価されてきました。すなわち——
| 対象 | 現行の主な評価方法 |
|---|---|
| 土地（宅地） | 路線価方式または倍率方式（財産評価基本通達11以下）。路線価は公示価格水準のおおむね80％ |
| 貸家の敷地（貸家建付地） | 自用地としての価額 −（自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）（国税庁No.4614） |
| 家屋 | 固定資産税評価額（財産評価基本通達89） |
| 貸家 | 固定資産税評価額 −（固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合）（財産評価基本通達93） |
| 居住用の区分所有財産（分譲マンション） | 令和6年1月1日以後は区分所有補正率による補正あり（国税庁No.4667） |
つまり、買った値段（市場価格）ではなく、路線価と固定資産税評価額をベースに、貸していることによる減額（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）を重ねて評価するという構造です。都心の一等地のように市場価格と路線価の開きが大きい物件ほど、この差は大きくなります。小口化商品は、その恩恵を1口数百万円〜1,000万円程度の単位で、しかも持分の分割がしやすい形で受けられる点が、相続対策として評価されてきました。
3. 大綱に書かれた見直しの中身
「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定）は、二 資産課税／３ その他（国税）（4）相続税等の財産評価の適正化として、「相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う」としたうえで、2つの改正を掲げています。
① 貸付用不動産の「5年ルール」
被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得または新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する、とされています。
そのうえで（注）として、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができる、という簡便な取扱いが示されています。
② 不動産小口化商品は「取得の時期にかかわらず」時価
不動産特定共同事業契約または信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する、とされています。
こちらにも（注）が置かれ、課税上の弊害がない限り、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額、または定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額によって評価することができるとされています。ただし、これらに該当するものがないと認められる場合には、上記①に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）するとされています。
適用時期
大綱は「上記の改正は、令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する」としています。ただし、①（5年ルール）の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限る）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しない、という経過的な取扱いが置かれています。
| 論点 | 貸付用不動産（現物） | 不動産小口化商品等 |
|---|---|---|
| 時価評価の対象 | 課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得・新築した一定のもの | 取得の時期にかかわらずすべて |
| 原則の評価 | 課税時期における通常の取引価額に相当する金額 | 課税時期における通常の取引価額に相当する金額 |
| 簡便な取扱い（課税上の弊害がない限り） | 取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80 | 事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、適正な売買実例価額、定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌した金額 |
| 上記が得られない場合 | ― | ①に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮） |
| 適用開始 | 令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価 | 令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価 |
| 経過的な取扱い | 通達に定める日までに、同日の5年前から所有している土地に新築をした家屋（建築中のものを含む）には適用しない | （大綱に記載なし） |
（出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」令和7年12月26日 閣議決定 二 資産課税／３ その他（国税）（4）相続税等の財産評価の適正化）
4. 専門家の視点：なぜ小口化商品だけ「5年ルールなし」なのか
実務家の立場から申し上げると、①と②の差——現物には5年の時間軸があり、小口化商品にはない——が、今回の改正の核心です。ここには、当局の見ている「実態」の違いが表れています。
現物の賃貸不動産には、事業としての実態があるという前提が置かれています。長く保有し、入居者を募集し、修繕し、空室リスクを負い、賃料を得る。この積み重ねがあれば、通達評価と市場価格の差は「節税のための仕込み」ではなく「時間の経過による自然な結果」と見ることができます。だからこそ5年という時間軸で線を引き、5年より前から持っている物件はこれまでどおりの評価に置いたわけです。
一方、不動産小口化商品は、購入から相続までの時間の長短にかかわらず、商品としての性格が変わらないと見られています。出資者は物件の運営に関与せず、事業者が組成し、事業者が運用し、事業者が買い取る。持っている期間が10年でも1年でも、出資者にとっての経済的な実質は同じです。そのうえ、市場価格（購入価格や事業者の買取価格）が明確に把握できる——大綱の（注）が「事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等」「定期報告書等に記載された不動産の価格等」を評価の参酌材料に挙げているのは、価格が分かる商品であることを前提にしているからです。時価が分かるのに通達評価で圧縮できる状態を残す理由がない、という整理だと読めます。
ここを誤解される方がとても多いのですが、「昔から持っているから大丈夫」という発想は、小口化商品には通用しません。5年ルールは現物の貸付用不動産にだけ用意された時間軸であって、小口化商品には最初から適用されない設計になっています。
もうひとつ押さえておきたいのが、総則6項との関係です。財産評価基本通達 総則6項は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とするいわゆる伝家の宝刀で、最高裁 令和4年4月19日判決でその発動が是認され、直近でも東京高裁 令和7年6月19日判決（いわゆる株特外しの事案）で国側が逆転勝訴しています。通達で明文のルールができるということは、逆に言えば「ルールの外側での行き過ぎ」は引き続き総則6項の射程に残るということでもあります。改正後も、極端な圧縮を狙った取引が安全になるわけではありません。
5. 実務でどう備えるか
- 「不動産小口化商品も5年ルールだから、5年より前に買ったものは対象外」と考える。小口化商品は取得の時期にかかわらず時価評価が大綱の内容
- 令和9年1月1日という日付を「購入・契約の期限」と誤解する。適用の基準は相続等により財産を取得する日（＝相続開始等の日）であって、購入時期ではない
- 通達がまだ出ていない段階で、細部（対象範囲・価額の求め方）を確定したものとして意思決定してしまう
- 相続税評価が下がることだけを理由に商品を選ぶ。評価の圧縮効果は制度改正で消えうるが、流動性・利回り・出口（買取価格）のリスクは残る
- 慌てて売却・解約に動き、譲渡所得課税や中途解約に伴う条件を確認しないまま損を出す
- まず保有資産の棚卸しをする。現物の賃貸不動産は取得・新築の時期を洗い出し、課税時期前5年以内に該当しうるものを特定する。小口化商品は取得時期を問わず一覧化する
- 小口化商品については、事業者から示される買取価格・処分価格、定期報告書に記載された不動産の価格を毎期きちんと保管する。改正後はこれらが評価の出発点になる見込み
- 現物不動産は、通達に定める日までに、その日の5年前から所有している土地に新築をした家屋（建築中を含む）は5年ルールの対象外とされている点を踏まえ、建築計画がある場合はスケジュールと通達の公表時期を意識する
- 収益不動産としての実態を確保する。長く保有し、賃貸事業として運営している事実は、評価の面でも総則6項への耐性の面でも意味を持つ
- 通達（およびパブリックコメント）の公表を必ず確認する。対象範囲と価額の求め方が確定してから最終判断をする
- 相続対策全体を「不動産の評価」だけで組まない。生前贈与、生命保険の非課税枠、自社株対策、遺産分割の設計を含めて、評価が変わっても壊れない設計にする
弊社にも、不動産を使った相続対策について「今持っているものはこれからどうなるのか」というご相談は実際に寄せられます。過去のご相談の傾向として申し上げると、いちばん多いのは「制度が変わると聞いて不安になったが、自分の資産のどれが対象なのかが分からない」というご状態です。私たちが関与する場面でも、最初に行うのは資産の棚卸しです。現物か小口化商品か、取得はいつか、賃貸の実態はどうか——この3点を整理するだけで、影響を受ける資産と受けない資産がはっきり分かれます。そのうえで、通達の公表を待って評価への影響を試算し、必要なら設計を見直す。慌てて動かず、順番どおりに進めることが結果的にいちばん安全です。
6. まとめ
「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定）は、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離に対して2つの見直しを示しました。①課税時期前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は通常の取引価額に相当する金額で評価（課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80という簡便な取扱いあり）。②不動産小口化商品等は、取得の時期にかかわらず通常の取引価額に相当する金額で評価。適用は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価からです。
最も重要なのは、①の5年ルールが②には適用されないという点です。「長く持っていれば大丈夫」という発想は、小口化商品には通用しません。一方で、具体的な対象範囲・価額の求め方・経過的な取扱いの基準日は、今後の財産評価基本通達の改正で定められる見込みであり、現時点で細部を確定したものとして動くのは危険です。
いま取るべき行動は、保有資産の棚卸し（現物か小口化商品か／取得時期／賃貸の実態）と、評価の根拠資料の保管（事業者から示される買取価格・処分価格・定期報告書）、そして通達の公表を確認したうえでの再設計です。税理士法人 小山・ミカタパートナーズでは、資産の棚卸しから相続税の試算、不動産・自社株・金融資産を通した資産防衛の設計、そして改正後の評価への対応まで一体でご支援しています。不動産小口化商品や賃貸不動産をお持ちの方は、通達が固まる前のこの時期に、一度全体像を整理されることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
不動産小口化商品の相続税評価は、いつから変わりますか？
5年より前に購入した不動産小口化商品なら、これまでどおりの評価ですか？
賃貸マンションやアパートも時価評価になるのですか？
建築中の賃貸物件はどうなりますか？
通常の取引価額は、誰がどうやって決めるのですか？
改正後は、不動産を使った相続対策は意味がなくなりますか？
出典・参考資料
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定）（二 資産課税／３ その他（国税）（4）相続税等の財産評価の適正化）
- 国税庁 タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」
- 国税庁 タックスアンサー No.4667「居住用の区分所有財産の評価」
- 国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
- 国税庁「財産評価（法令解釈通達）」
- 国土交通省「不動産特定共同事業等について」
- 財産評価基本通達 総則6項・第89項（家屋の評価）・第93項（貸家の評価）／不動産特定共同事業法（平成6年法律第77号）
- 最高裁判所第三小法廷 令和4年4月19日判決（令和2年(行ヒ)第283号）／東京高等裁判所 令和7年6月19日判決
本記事は、「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日 閣議決定）等の公表資料に基づく一般的な情報提供であり、個別の税務判断に代わるものではありません。本記事の内容は大綱に示された方針に基づくものであり、具体的な評価方法・対象範囲・経過的な取扱いの基準日は、今後の財産評価基本通達の改正等によって定められる見込みです。実際の判断にあたっては、最新の法令・通達をご確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。
発行：税理士法人 小山・ミカタパートナーズ ／ 文責：代表 小山晃弘（公認会計士・税理士・米国公認会計士）
出典確認日：2026年7月27日
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この記事は執筆時点の法令・通達に基づいています。最終確認日：2026年8月2日（現行制度との照合を実施）。税制は改正されます。実際のご判断の前に、最新の情報をご確認いただくか、税理士法人 小山・ミカタパートナーズまでご相談ください。
