海外不動産で節税できない？国外中古建物の損益通算の特例（租税特別措置法41条の4の3）と「適用を外す唯一の道」を税理士が解説
- 1. 結論：何が封じられて、何が残ったのか
- 2. 前提：なぜ海外の中古住宅が「節税」になったのか
- 3. 特例の中身：条文は何を「なかったこと」にするのか
- 4. 専門家の視点：適用を外す「唯一の道」は省令に書かれている
- 5. 実務で押さえるべきこと：消えた損失は売却時に取り戻せる
- 6. まとめ
- よくある質問（FAQ）
1. 結論：何が封じられて、何が残ったのか
まず全体像です。
- 国外中古建物の貸付けで生じた損失のうち、その建物の減価償却費に対応する部分は、なかったものとみなされる
- そのため、国内不動産の黒字との内部通算（不動産所得の中での相殺）ができない
- 給与所得・事業所得など他の所得との損益通算もできない
- 減価償却費に対応しない部分の損失（金利・管理費・修繕費などによる赤字）は、これまでどおり通算できる
- なかったものとみなされた損失は、その建物を売ったときの取得費の計算で取り戻せる（消滅ではなく繰延べ）
- 耐用年数の算定方法を変え、所定の書類を確定申告書に添付すれば、そもそも特例の対象から外れる
つまり、封じられたのは「減価償却を使って毎年の所得を圧縮する」という部分だけです。制度の設計を正しく理解すれば、打てる手は残っています。
2. 前提：なぜ海外の中古住宅が「節税」になったのか
仕組みを理解するには、中古資産の耐用年数のルールから押さえる必要があります。
減価償却資産の耐用年数等に関する省令第3条第1項は、中古で取得した資産について、次の2つの方法を認めています。
耐用年数の算定方法（耐用年数省令第3条第1項）
- 第1号＝見積法 … その資産を業務の用に供した時以後の使用可能期間の年数による方法
- 第2号＝簡便法 … 第1号の年数を見積もることが困難なものに限り、法定耐用年数と経過年数から機械的に計算する方法
簡便法の計算は次のとおりです。
| 中古資産の状態 | 耐用年数 |
|---|---|
| 法定耐用年数の全部を経過した資産 | 法定耐用年数 × 20% |
| 法定耐用年数の一部を経過した資産 | （法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20%） |
いずれも1年未満の端数は切り捨て（同条第5項）、2年に満たないときは2年とされます（同条第1項第2号）。なお、その資産を業務の用に供するために支出した資本的支出の額が取得価額の50%を超える場合には、簡便法（第2号）は使えません（同項ただし書）。
ここに、日本と海外の住宅事情の差が効いてきます。
減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一によれば、住宅用建物の法定耐用年数は、木造が22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造が47年です。
日本では築22年を超えた木造住宅の価値はほとんど土地代とみなされることが多い一方、アメリカやイギリスでは築30年、築50年の住宅が現役の資産として高値で流通します。しかも、日本と違って建物価格の割合が高いのが一般的です。
そこで何が起きたか。築30年の木造住宅を海外で買うと、法定耐用年数22年を全部経過しているため、簡便法では 22年 × 20% ＝ 4.4年 → 4年。1億円のうち建物部分が8,000万円なら、年間2,000万円の減価償却費が計上できます。家賃収入がそれを下回れば不動産所得は大きな赤字になり、その赤字を給与や事業の所得から差し引く——これが「海外不動産節税」の正体でした。
3. 特例の中身：条文は何を「なかったこと」にするのか
租税特別措置法第41条の4の3第1項は、こう定めています。
ポイントは2つの条文が名指しされていることです。所得税法第26条第2項は不動産所得の金額の計算、同法第69条第1項は損益通算の規定です。この両方について「なかったもの」とされるため、不動産所得の中での内部通算も、他の所得との損益通算も、どちらも封じられます。
「国外中古建物」の定義（同条第2項第1号）
対象は、個人において使用され、または法人において事業の用に供された国外にある建物で、個人が取得して不動産所得を生ずべき業務の用に供したもの。ただし「耐用年数を財務省令で定めるところにより算定しているものに限る」という限定が付いています。この限定が、後述する「外す道」の入口になります。
「国外不動産所得の損失の金額」の定義（同条第2項第2号・施行令第26条の6の3）
なかったものとみなされるのは、損失の全額ではありません。租税特別措置法施行令第26条の6の3第1項は、国外中古建物ごとの償却費の額について、次のように定めています。
なかったものとみなされる金額（施行令第26条の6の3第1項）
- 償却費の額が、その建物の貸付けによる損失の金額を超える場合 … その損失の金額
- 償却費の額が、その建物の貸付けによる損失の金額以下である場合 … その損失の金額のうち償却費の額に相当する金額
要するに、「その建物の損失額」と「その建物の減価償却費」のうち、小さい方が消える、という計算です。したがって、減価償却費を上回る部分の赤字（借入金利子・管理費・修繕費などによるもの）は、通算できる余地が残ります。
また、同条第2項により、同じ人がほかに国外不動産等（国外の不動産・不動産の上に存する権利・船舶・航空機）の貸付けによる黒字を持っている場合には、まずその黒字と相殺した後の残額で計算します。
建物ごと・区分ごとに計算する（施行令第26条の6の3第3項）
見落とされやすいのが計算単位です。同条第3項は次のように定めます。
- 2以上の国外中古建物を持っている場合は、建物ごとに区分してそれぞれ不動産所得を計算する（第1号）
- 不動産所得を生ずべき業務用の資産が複数ある場合は、①国外中古建物 ②それ以外の国外不動産等 ③それ以外の資産の3区分に分けて、それぞれ不動産所得を計算する（第2号）
- 2以上の資産に共通する必要経費（共通必要経費）は、収入金額その他の財務省令で定める基準により配分する（第3号）
「国外中古建物どうしなら赤字と黒字を相殺できる」と思い込んで計算すると、結果が変わります。建物1棟ごとに判定される、というのが条文の建て付けです。
なお共通必要経費の配分方法については、国税庁の租税特別措置法関係通達41の4の3-1が、個々の費目ごとに合理的と認められる基準で配分するのが原則としたうえで、継続適用を条件に、①その2以上の資産の総収入金額の比で配分する方法、②取得価額の比で配分する方法のいずれかによることも認めています。
4. 専門家の視点：適用を外す「唯一の道」は省令に書かれている
ここからが、一般の解説ではほとんど触れられていない部分です。
第2項第1号の「耐用年数を財務省令で定めるところにより算定しているものに限る」という限定を受けて、租税特別措置法施行規則第18条の24の2第1項は、対象となる建物を次の2つに限定しています。
第2号：簡便法（耐用年数省令第3条第1項第2号）で耐用年数を算定している建物
- 除外規定はありません。簡便法を使った時点で、無条件に特例の対象です。
第1号：見積法（耐用年数省令第3条第1項第1号）で耐用年数を算定している建物
- 原則として対象ですが、次のいずれかの書類でその使用可能期間が適当であることの確認ができる建物は、対象から除かれます。
- イ … その建物の使用可能期間を、その建物が所在している国の法令に基づく耐用年数に相当する年数としている旨を明らかにする書類
- ロ … 不動産鑑定士（またはその建物が所在する国において不動産鑑定士に相当する資格を有する者）が、その建物の使用可能期間を見積もった旨を証する書類
- ハ … その建物を取得した際の取引の相手方または仲介をした者が、使用可能期間を見積もった旨を証する書類。ただしイ・ロによることが困難である場合に限る
書類が外国語で作成されている場合は、その翻訳文を含むとされています。
そして同条第2項が、手続きを定めています。
つまり、適用を外すには「見積法で耐用年数を算定すること」と「根拠書類を確定申告書に添付すること」の両方が必要です。書類を持っているだけでは足りません。
- 会計ソフトの初期設定のまま簡便法で償却してしまう。簡便法を選んだ時点で、どんな書類を用意しても特例の対象から外れられない
- 見積法を選んだのに、根拠書類を確定申告書に添付し忘れる
- 売主や仲介業者の見積書（ハ）だけで済ませようとする。ハはイ・ロが困難な場合に限るとされており、いきなりハに頼る組み立ては条文の順序に反する
- 書類が英語のままで、翻訳文を用意していない
- 物件を取得してから何年も経ってから慌てて根拠を集めにいく。取得時の資料でなければ揃わないものがある
- 買う前に「償却をどう組むか」を決める。取得後に方法を変えるのは容易ではない
- 見積法でいくなら、イ（所在国の法令に基づく耐用年数を示す書類）を第一候補に据える。多くの国で公的な資料が存在し、いちばん客観性が高い
- イが難しければ、ロ（現地の不動産鑑定士に相当する資格者による見積書）を取得時に手当てする。費用はかかるが、毎年の申告の根拠になる
- 翻訳文を含めて一式をファイルし、毎年の確定申告書に添付する運用を最初に決めておく
- 簡便法を選ぶ場合は、その年の節税効果は見込まず、売却時に取り戻す前提で資金計画を立てる（次章）
弊社にも、「海外不動産を買ったが、減価償却が思ったように使えていない」というご相談は実際に寄せられます。過去のご相談の傾向として申し上げると、つまずきやすいのは制度を知らなかったことよりも、取得の段階で耐用年数の算定方法と根拠書類の設計をしていなかったことです。物件を買ってから税理士に相談するのと、買う前に相談するのとでは、選べる道の数が変わります。守秘義務がありますので詳細は控えますが、構図としては「物件選びは慎重なのに、償却の設計だけが後回しになっている」というケースが少なくありません。
5. 実務で押さえるべきこと：消えた損失は売却時に取り戻せる
この特例でいちばん誤解されているのが、「損失が消えてなくなる」という理解です。条文はそうなっていません。
租税特別措置法第41条の4の3第3項は、その建物を譲渡したときの取得費の計算について、所得税法第38条第2項第1号の読み替えを定めています。同号は本来「償却費の額の累積額」を取得価額から差し引く規定ですが、この特例の適用を受けた建物については、
と読み替えられます。差し引く償却費の累積額が小さくなる＝取得費が大きくなる＝譲渡所得（譲渡益）が小さくなる、という効果です。
つまり、毎年の所得から引けなかった分は、売却した年に譲渡所得の側で取り戻す設計になっています。損失は消滅したのではなく、売却時まで繰り延べられているのです。
このことは、実務上いくつかの示唆を持ちます。
- 保有中の税負担と、売却時の税負担を通算で見る必要がある。単年度で「損した」と判断するのは早い
- 譲渡所得は分離課税で、長期譲渡（譲渡した年の1月1日で所有期間5年超）なら税率が下がる。保有中に使えなかった控除が、税率の低い所得区分で効いてくるという構図になりうる
- 一方で、売らなければ取り戻せない。「持ち続けて相続する」設計なら、この繰延べは実現しない
- 譲渡所得の内訳書の記載についても、租税特別措置法施行規則第18条の24の2第4項が所得税法施行規則第47条第3項の読み替えを定めている。申告書の書き方まで手当てされているので、売却の年は特に慎重に
6. まとめ
海外の中古住宅を短い耐用年数で償却し、その赤字を給与や事業の所得と相殺する——この手法は、租税特別措置法第41条の4の3により、令和3年分以後の所得税について封じられています。
ただし、条文を読めば打てる手は残っています。
- 封じられたのは減価償却費に対応する部分の損失だけ。それを上回る赤字は通算できる余地がある
- 判定は建物1棟ごと。複数物件をまとめて相殺する前提の試算は成り立たない
- 簡便法を選べば無条件で対象。見積法を選び、所在国の法令に基づく耐用年数・不動産鑑定士等の見積書といった根拠書類を確定申告書に添付すれば、対象から外れる
- 消えた損失は売却時の取得費で取り戻せる。保有中と売却時を通算して判断する
決め手は、物件を買う前に償却の設計と書類の手当てを済ませておくことです。税理士法人 小山・ミカタパートナーズでは、公認会計士・税理士・米国公認会計士のトリプルホルダーの視点で、海外不動産の取得前の税務設計から、国外財産調書・国外転出時課税といった国際税務の論点、資産管理会社を含めた保有形態の比較までご支援しています。海外不動産をお考えの方、すでにお持ちの方は、動く前に一度ご相談ください。
よくある質問（FAQ）
国外中古建物の損益通算の特例は、いつから適用されていますか？
海外の不動産を買うと、必ずこの特例の対象になりますか？
「簡便法」でも書類を用意すれば特例から外れますか？
どのような書類を添付すればよいですか？
損失は完全になくなってしまうのですか？
国外中古建物を2棟持っている場合、赤字と黒字は相殺できますか？
減価償却費以外の赤字（借入金利子や修繕費）はどうなりますか？
法人で保有すれば、この特例は関係ありませんか？
出典・参考資料
- 租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）｜e-Gov法令検索
- 租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号）第26条の6の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）｜e-Gov法令検索
- 租税特別措置法施行規則（昭和32年大蔵省令第15号）第18条の24の2（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）｜e-Gov法令検索
- 減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和40年大蔵省令第15号）第3条（中古資産の耐用年数等）および別表第一｜e-Gov法令検索
- 国税庁「第41条の4の3（（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例））関係」（租税特別措置法関係通達 41の4の3-1）
- 国税庁 タックスアンサー No.1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
- 国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」
本記事は、条文原文および国税庁の公表資料に基づく一般的な情報提供であり、個別の税務判断に代わるものではありません。耐用年数の算定方法の選択、根拠書類の適否、共通必要経費の配分基準の合理性は、物件と資料の内容により個別に判断されます。本文中の計算例は仕組みを説明するための簡略な数値であり、実際の税額を示すものではありません。国外不動産については、所在地国の税制および租税条約の適用関係もあわせて検討する必要があります。実際の判断にあたっては、最新の法令・通達をご確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。
発行：税理士法人 小山・ミカタパートナーズ ／ 文責：代表 小山晃弘（公認会計士・税理士・米国公認会計士）
出典確認日：2026年8月3日
海外不動産の税務と国際資産の設計は KMP へ
公認会計士・税理士・米国公認会計士のトリプルホルダーの視点で、海外不動産を取得する前の段階から、耐用年数の算定方法の選択、根拠書類の手当て、保有形態（個人・法人）の比較、売却時の取得費調整までを一体で設計しています。すでにお持ちの物件についても、過去の申告内容の確認と、これからの出口設計をご支援します。物件を決める前にご相談ください。
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この記事は執筆時点の法令・通達に基づいています。最終確認日：2026年8月2日（現行制度との照合を実施）。税制は改正されます。実際のご判断の前に、最新の情報をご確認いただくか、税理士法人 小山・ミカタパートナーズまでご相談ください。
