路線価とは？2026年（令和8年）分は7月1日公表｜調べ方・計算方法・相続税評価を税理士が解説
- 1. 路線価とは（3行サマリー）
- 2. 2026年（令和8年）分はいつ？直近の地価動向
- 3. 路線価図の調べ方・見方
- 4. 相続税評価額の計算方法（路線価方式と倍率方式）
- 5. 地価上昇が富裕層の相続税に与える影響
- 7. まとめ
- よくある質問（FAQ）
1. 路線価とは（3行サマリー）
- 路線価とは、道路（路線）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額で、相続税・贈与税で土地を評価するための基準です。正式には「相続税路線価」といい、国税庁が毎年公表します（国税庁No.4604）。
- 路線価はその年の1月1日を評価時点として算定され、毎年7月1日に公表されます。2026年（令和8年）分は2026年7月1日（水）に公表されました（全国平均は前年比＋2.9％・5年連続上昇）。この令和8年分は、2026年中に発生した相続・贈与の土地評価に使います。
- 路線価は、国土交通省が公表する公示地価のおおむね80％の水準に設定されています。つまり「実勢価格そのもの」ではなく、相続税評価のために一段低く置かれた価格です。
ひとことで言えば、路線価は「国がその土地の相続税評価額を計算するために決めた、道路ごとの単価」です。どの年の路線価を使うかは、相続が発生した年（贈与を受けた年）で決まります。
2. 2026年（令和8年）分はいつ？直近の地価動向
公表スケジュール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 評価時点 | 2026年（令和8年）1月1日 |
| 公表日 | 2026年（令和8年）7月1日（水） |
| 公表先 | 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（rosenka.nta.go.jp） |
| 使う場面 | 2026年中に発生した相続・贈与の土地評価 |
令和8年分（2026年）の動向【2026年7月1日公表】
2026年7月1日、国税庁が令和8年分の路線価を公表しました。標準宅地の全国平均は前年比＋2.9％で、5年連続の上昇となり、現行の評価方式となった2010年以降で最大の上昇率です（全国約31万地点）。都市部・観光地の地価上昇が全国に波及しています。
| 項目 | 令和8年分（2026年）の実績 |
|---|---|
| 全国平均（標準宅地） | 前年比 ＋2.9％（5年連続の上昇・2010年以降で最大の伸び） |
| 最高路線価 | 東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」が1㎡＝5,336万円（前年比＋11.0％）で、41年連続の全国首位 |
| 都道府県庁所在都市の2位・3位 | 2位＝大阪市北区角田町「御堂筋」2,120万円（＋1.5％）／3位＝横浜市西区南幸1丁目1,760万円（＋1.4％）。名古屋市中村区名駅「名駅通」は1,304万円 |
| 上昇・横ばい・下落の都市数 | 最高路線価が上昇した都道府県庁所在都市は44都市（前年の35から増加）、横ばい3都市（青森・津・鳥取）、下落した都市は0 |
（出典：国税庁「令和8年分の路線価等について」2026年7月1日公表）
#### （参考）令和7年分（2025年）の実績と推移
直近確定の令和7年分（2025年）の傾向は次のとおりです。ここ数年、地価上昇が続いています。
| 項目 | 令和7年分（2025年）の実績 |
|---|---|
| 全国平均（標準宅地） | 前年比 ＋2.7％（4年連続の上昇） |
| 上昇幅 | 現行の評価方式となった2010年以降で最大 |
| 都道府県別（上昇上位） | 東京都＋8.1％・福岡県＋6.0％・沖縄県＋6.3％・大阪府＋4.4％ |
| 最高路線価 | 東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」（鳩居堂前）1㎡＝4,808万円（前年比＋8.7％・過去最高） |
| 下落した県 | 奈良県▲1.0％・和歌山県▲0.7％・新潟県▲0.6％ など |
（出典：国税庁「令和7年分の路線価」2025年7月1日公表）
3. 路線価図の調べ方・見方
路線価は誰でも無料で調べられます。手順は次のとおりです。
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（rosenka.nta.go.jp）を開く
- 調べたい土地の都道府県を選ぶ
- 「路線価図」を選び、市区町村 → 地名 → ページ番号の順にたどる
- 対象の土地が面する道路上に書かれた数字とアルファベットを読む
数字とアルファベットの読み方
- 数字 … その道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額（単位：千円）です。たとえば「300」と書かれていれば、1㎡あたり30万円を意味します。
- アルファベット（A〜G） … その土地の借地権割合を表します。借地（人から借りている土地）や貸宅地（人に貸している土地）を評価するときに使います。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権割合 | 90％ | 80％ | 70％ | 60％ | 50％ | 40％ | 30％ |
4. 相続税評価額の計算方法（路線価方式と倍率方式）
土地の相続税評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式の2つがあります（国税庁No.4604・No.4602）。
① 路線価方式（市街地の宅地）
路線価が定められている地域では、次の式で評価します。
「各種補正率」は、土地の形や接道状況による使いにくさを評価額に反映するための調整です。主なものは次のとおりです。
| 補正 | どんなとき | 効果 |
|---|---|---|
| 奥行価格補正 | 奥行が標準より長すぎる・短すぎる | 評価額を減額 |
| 間口狭小・奥行長大補正 | 道路に接する間口が狭い／細長い | 評価額を減額 |
| 不整形地補正 | 三角形・旗竿地など形がいびつ | 評価額を減額 |
| 角地（側方路線影響）加算 | 2つの道路に面する角地 | 評価額を増額 |
【計算例】 路線価30万円（路線価図の表示「300」）の道路に面する、奥行が標準的な150㎡の整形地（補正率1.0）の場合：
これが借地（借地権割合C＝70％の地域）であれば、借地権の評価額は 4,500万円 × 70％ ＝ 3,150万円 となります。
② 倍率方式（路線価のない地域）
路線価が定められていない地域では、次の式で評価します。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から届く固定資産税の課税明細書で確認できます。倍率は、国税庁の「評価倍率表」に地域・地目（宅地・田・畑・山林など）ごとに定められています。
5. 地価上昇が富裕層の相続税に与える影響
路線価の上昇は、土地を多く持つ富裕層・オーナー経営者の相続にそのまま効いてきます。論点は次の3つです。
- 評価額の上昇 → 相続税の上昇：相続税は超過累進税率（10〜55％）です。地価上昇で評価額が上がると、適用される税率帯も上がり、評価額の上昇率以上に税負担が増えることがあります。
- 納税資金の問題：相続税は現金一括納付が原則（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）。土地は値上がりしていても売らなければ現金になりません。「土地はあるが納税資金がない」事態が起こりやすくなります。
- 評価減の特例の重要性が増す：地価が上がるほど、評価額を下げる特例の効果（＝守れる金額）も大きくなります。代表が小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）です。一方、行きすぎた節税は総則6項（財産評価基本通達6項）で否認されるリスクもあり、効果と説明力の両面の設計が要ります。
——「親の代から持っている都心の土地の路線価が、ここ数年でかなり上がっている。相続税が払えるか不安だ」というご相談は、弊社にも実際によく寄せられます。一般論として申し上げると、地価上昇局面では、①最新の路線価で相続税を試算し直す、②小規模宅地等の特例・配偶者の税額軽減を織り込んだ分割の設計、③生命保険・物納・延納も含めた納税資金の手当て——この3つを一体で見直すことが重要です。私たちが関与する場面でも、評価額が上がってから慌てるより、上がる前提で早めに備えるご家庭のほうが、結果として選べる手が多く残ります。
よくある質問（FAQ）
2026年（令和8年）分の路線価はいつ見られますか？
相続が起きた年と、路線価はどの年のものを使いますか？
路線価図に数字がありません。どう評価しますか？
路線価は実際の売買価格（時価）と同じですか？
角地や広い土地は、自分で計算すると間違えやすいですか？
7. まとめ
路線価は、相続税・贈与税で土地を評価するための基準で、地価上昇局面では相続税の負担に直結します。要点は次のとおりです。
- 路線価は1月1日時点を評価し、毎年7月1日に公表。令和8年分は2026年7月1日（水）に公表され、全国平均＋2.9％・5年連続上昇（2010年以降で最大の伸び）。使うのは相続が起きた年の路線価。
- 地価上昇が続いており、地価上昇＝評価額上昇＝相続税の増加につながる。土地中心の資産構成ほど、最新路線価での再試算が要る。
- 計算は路線価方式（路線価×補正率×地積）と倍率方式（固定資産税評価額×倍率）の2つ。路線価図の数字は千円単位、アルファベットは借地権割合（A90％〜G30％）。
- 富裕層・土地オーナーは、最新路線価での試算・小規模宅地等の特例・納税資金の手当てを早めに一体で見直すことが重要。
「最新の路線価で相続税を試算したい」「都心の土地の評価額が上がって相続税が不安だ」「角地や広い土地を正しく評価して払い過ぎを防ぎたい」——税理士法人 小山・ミカタパートナーズでは、公認会計士・税理士・米国公認会計士のトリプルホルダーの視点で、土地の評価から相続税のシミュレーション、小規模宅地等の特例を織り込んだ分割設計、納税資金の手当てまで一体でご支援しています。お気軽にご相談ください。
出典・参考資料
- 国税庁タックスアンサー No.4604（路線価方式による宅地の評価）／No.4602（倍率方式による土地の評価）
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）
- 財産評価基本通達（評価の原則・宅地の評価・奥行価格補正・側方路線影響加算 ほか）
- 国税庁「令和8年分の路線価」（2026年7月1日公表・全国平均＋2.9％・5年連続上昇）／報道各社（2026年7月1日）
- 国税庁「令和7年分の路線価」（2025年7月1日公表・全国平均＋2.7％）
本記事は、路線価および土地の相続税評価に関する一般的な情報提供であり、個別の税務判断に代わるものではありません。令和8年分の路線価は2026年7月1日に公表されました。全国平均・最高路線価等の数値は国税庁公表値および同日の報道各社によります。地価動向・評価方法・各種補正は年により変わることがあります。実際の相続・申告の判断にあたっては、税理士等の専門家にご確認ください。
発行：税理士法人 小山・ミカタパートナーズ ／ 文責：代表 小山晃弘（公認会計士・税理士・米国公認会計士）
出典確認日：2026年7月1日
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