「土地の無償返還に関する届出書」の決定版｜権利金の認定課税・相当の地代・貸宅地80%評価を税理士が解説【2026年版】

社長個人が持っている土地に、会社が建物を建てている。オーナー経営者の会社では、きわめてよくある形です。ところが、この形には税務上の地雷が埋まっています。何も手を打たずに会社が建物を建てると、会社に「権利金をもらったはずだ」として課税されることがあるのです。これを権利金の認定課税といいます。 税理士法人 小山・ミカタパートナーズにも、「先代のときから会社が社長の土地に建物を建てているが、届出書が見当たらない」「地代をいくらにすればよいか分からない」というご相談が実際に寄せられます。過去のご相談の傾向として申し上げると、問題が表に出るのは相続のときです。届出書があるかないかで、その土地の相続税評価額も、自社株の評価も変わります。 本記事では、権利金の認定課税の仕組みから、相当の地代の計算（法人税は年8%と書かれているのに実務は年6%である理由）、「土地の無償返還に関する届出書」の効果と提出方法、そして相続税評価への影響までを、条文と通達の原文から整理します。
📋 この記事の目次
  1. 1. 3行サマリー
  2. 2. なぜ「権利金の認定課税」が起きるのか
  3. 3. 相当の地代は年8%か、年6%か
  4. 4. 「土地の無償返還に関する届出書」——中小企業の現実解
  5. 5. 相続税評価はどう変わるか——ここが本丸
  6. 6. よくある3つの事故
  7. 7. 実務で押さえるべきこと
  8. 8. 失敗vs王道
  9. 9. まとめ
  10. よくある質問（FAQ）

1. 3行サマリー

  • 法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させ、その地代が相当の地代に満たないときは、原則として権利金相当額を借地人等に贈与したものとして取り扱われます（法人税基本通達13−1−3）。相手が役員または使用人であれば、贈与ではなく給与の支給として扱われます。
  • これを避ける道は3つあります。①権利金を払う ②相当の地代を払う ③「土地の無償返還に関する届出書」を出す。中小企業で圧倒的に多いのは③です。契約書に将来無償で返還することを定め、その旨を借地人等との連名の書面で遅滞なく所轄税務署長に届け出れば、権利金の認定は行われません（同13−1−7）。
  • 届出書を出すと、相続税の評価も変わります。その土地に係る借地権の価額は零（相当の地代通達5）、貸宅地の価額は自用地としての価額の100分の80（同8）になります。ただし使用貸借（無償）で貸している場合の貸宅地は自用地としての価額そのまま（同8の注）です。地代を取るか取らないかで、評価が2割変わります。

2. なぜ「権利金の認定課税」が起きるのか

法人税法上、法人が無償で資産を譲渡したり役務を提供したりしても、時価で取引があったものとして益金が計上されます。土地の貸借も同じで、法人税法施行令第137条は「土地の使用に伴う対価についての所得の計算」を定めています。

その具体的な運用が、法人税基本通達第13章「借地権の設定等に伴う所得の計算」です。まず前提として、通達13−1−2は相当の地代をこう定めています。

法人が借地権の設定等……により他人に土地を使用させた場合において、これにより収受する地代の額が当該土地の更地価額（権利金を収受しているとき又は特別の経済的な利益の額があるときは、これらの金額を控除した金額）に対しておおむね年8％程度のものであるときは、その地代は令第137条……に規定する相当の地代に該当するものとする。（法人税基本通達13−1−2）

そのうえで、通達13−1−3が認定課税の根拠になります。

法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合において、これにより収受する地代の額が13−1−2に定める相当の地代の額に満たないときは、13−1−7の取扱いによる場合を除き、次の算式により計算した金額から実際に収受している権利金の額及び特別の経済的な利益の額を控除した金額を借地人等に対して贈与（当該借地人等が当該法人の役員又は使用人である場合には、給与の支給とする。……）したものとする。（法人税基本通達13−1−3）

つまり、権利金をもらわず、相当の地代ももらわないなら、権利金相当額をあげたものとみなすという構造です。

💡 ここを誤解される経営者がとても多いのですが、認定課税は「地代を払っていないとき」だけの話ではありません。相当の地代に満たない地代しか払っていないときにも起きます。「毎月ちゃんと地代を払っているから大丈夫」は、水準を検証していなければ根拠になりません。

なお、権利金の認定が行われない場面もあります。通達13−1−5は、その土地の使用の目的が単に物品置場、駐車場等として土地を更地のまま使用し、又は仮営業所、仮店舗等の簡易な建物の敷地として使用するものであるなど、その土地の使用が通常権利金の授受を伴わないものであると認められるときは、権利金の認定は行わないとしています。

3. 相当の地代は年8%か、年6%か

ここが実務でもっとも混乱するところです。

前章のとおり、法人税基本通達13−1−2の本文は「おおむね年8％程度」と書かれています。ところが、実務で使われている数字は年6%です。矛盾しているように見えますが、そうではありません。

平成元年3月30日付直法2−2「法人税の借地権課税における相当の地代の取扱いについて」という個別通達が、13−1−2を読み替えているのです。原文はこうです。

法人税基本通達13-1-2((使用の対価としての相当の地代))に定める「年8%」は「年6%」と、「昭和39年4月25日付直資56・直審（資）17『財産評価基本通達』第2章((土地及び土地の上に存する権利))の例により計算した価額」は「……『財産評価基本通達』第2章……の例により計算した価額若しくは当該価額の過去3年間における平均額」とする。（平成元年3月30日付直法2−2）

この通達の趣旨には「最近における地価の異常な高騰にかんがみ」と書かれています。国税庁のタックスアンサーNo.5732も、相当の地代の額は「原則として、その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です」としています。

土地の更地価額として使える金額も、通達13−1−2の注1と平元直法2−2により、次のいずれでも構いません。

  • その土地の更地としての通常の取引価額
  • その土地の近くにある類似した土地の公示価格等から合理的に計算した価額
  • 財産評価基本通達第2章の例により計算した価額（＝いわゆる相続税評価額）
  • 上記の相続税評価額の過去3年間における平均額
💡 実務では、相続税評価額の過去3年平均を使うのが一般的です。時価より低く出るため、必要な地代の額が小さくなります。「相当の地代を払うのは負担が重い」と感じる場合でも、どの価額を基礎にするかで結論が変わることがあります。

そして相続税・贈与税の側でも、相当の地代は年6%です。昭和60年6月5日付課資2−58（相当の地代通達）1は、「当該権利金の支払に代え、当該土地の自用地としての価額に対しておおむね年6%程度の地代（以下『相当の地代』という。）を支払っている場合は、借地権を有する者……については当該借地権の設定による利益はないものとして取り扱う」と定め、注1で自用地としての価額は過去3年間における平均額によるものとしています。

相当の地代を選ぶ場合、地代の改訂方法も決めておく必要があります。通達13−1−8は、契約書で(1)土地の価額の上昇に応じて地代を相当の地代に改訂する方法、または(2)(1)以外の方法、のいずれかを定め、その旨を借地人等との連名の書面で遅滞なく所轄税務署長に届け出るものとし、届出がないときは(2)の方法を選択したものとするとしています。手続名は「相当の地代の改訂方法に関する届出」（国税庁の手続案内C1−64）です。

4. 「土地の無償返還に関する届出書」——中小企業の現実解

権利金も相当の地代も負担が重い、というのが中小企業の実情です。そこで使われるのが、法人税基本通達13−1−7の取扱いです。

法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合（権利金を収受した場合又は特別の経済的な利益を受けた場合を除く。）において、これにより収受する地代の額が13−1−2……に定める相当の地代の額に満たないとき……であっても、その借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく当該法人の納税地の所轄税務署長……に届け出たときは、13−1−3……にかかわらず、当該借地権の設定等をした日の属する事業年度以後の各事業年度において、13−1−2に準じて計算した相当の地代の額から実際に収受している地代の額を控除した金額に相当する金額を借地人等に対して贈与したものとして取り扱うものとする。（法人税基本通達13−1−7）

ポイントを分解します。

① 効果は「権利金の認定をしない」こと。 一時に大きな権利金相当額が課税される事態を避けられます。

② ただし、地代の差額は毎期の問題として残る。 通達の後段が定めるとおり、相当の地代の額と実際の地代の額の差額は、各事業年度において借地人等に贈与したものとして取り扱われます。「届出書を出せば地代はいくらでもよい」ではありません。

③ 使用貸借（無償）でも同じ扱い。 通達13−1−7の第2段落は「使用貸借契約により他人に土地を使用させた場合……についても、同様とする」としています。

④ 相当の地代の見直しは、おおむね3年以下の期間ごと。 通達13−1−7の注は、本文の取扱いを適用する場合における相当の地代の額は、おおむね3年以下の期間ごとにその見直しを行うものとし、この場合の土地の価額は「当該事業年度開始の時」で計算すると定めています。

⑤ 返還時に立退料を払わなくてよい。 通達13−1−14は、借地の返還に当たり通常は立退料等を授受する慣行があるにもかかわらず収受しなかった場合でも、借地権の設定等に係る契約書において将来借地を無償で返還することが定められていること又はその土地の使用が使用貸借契約によるものであること（いずれも13−1−7により所轄税務署長に届け出られている場合に限る）を理由とするときは、これを認めるとしています。届出書は、契約の入口だけでなく出口でも効きます。

届出の実務

国税庁の手続案内「C1−63　土地の無償返還に関する届出」によれば、手続の内容は次のとおりです。

  • 提出時期……土地を無償で返還することを定めた都度、遅滞なく
  • 提出先……土地所有者の納税地の所轄税務署長（国税局の調査課所管法人にあっては、所轄国税局長）
  • 提出方法……法人と借地人の連名で行う。書面の場合は届出書および添付書類を1部（提出先に応じて2部）提出
  • 添付書類……1 契約書の写し、2 土地の価額の計算の明細その他参考となる事項を記載した書類
  • 提出者……国税庁は「なお、この届出書は、土地所有者が個人である場合であっても、提出することができます」と明記しています
💡 最後の一文が実務では決定的です。社長個人が土地を持ち、会社が借りているという中小企業でもっとも多い形は、まさに「土地所有者が個人」です。個人だから出せない、ということはありません。むしろこの形のために用意されている手続だとお考えください。

5. 相続税評価はどう変わるか——ここが本丸

届出書の本当の価値は、法人税ではなく相続税に出ます。

昭和60年6月5日付課資2−58（相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて）は、次のように定めています。

借地権側（借りている会社の側）

借地権が設定されている土地について、……「土地の無償返還に関する届出書」……が提出されている場合の当該土地に係る借地権の価額は、零として取り扱う。（相当の地代通達5）

貸宅地側（貸している個人の側）

借地権が設定されている土地について、無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。（相当の地代通達8）

そして、この8には決定的な注が付いています。

（注）　使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する。（相当の地代通達8の注）

つまり、こうです。

  • 会社から地代を取っている（賃貸借）＋無償返還届出書あり → 貸宅地は自用地価額の80%
  • 会社から地代を取っていない（使用貸借）＋無償返還届出書あり → 貸宅地は自用地価額の100%

地代を取っているかどうかだけで、土地の相続税評価額が2割変わります。

会社の株式にも20%が乗る

貸主側で2割減った分は、どこへ行くのか。相当の地代通達8のなお書きは、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、昭和43年10月28日付直資3−22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達の適用があるとしています（同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「『土地の無償返還に関する届出書』の提出されている」と読み替える）。

この43年通達により、同族会社の株式の評価上、純資産価額の計算において自用地としての価額の20%に相当する金額が計上されます。

💡 つまり、個人の土地で2割減り、その2割が会社の株式評価に乗るという設計です。トータルでは行って来いに見えますが、実務上は差が出ます。株式の純資産価額は、法人税額等相当額の控除や、類似業種比準価額との併用（会社規模による）を通じて希薄化されるため、同額がそのまま加算されるとは限らないからです。ここは会社規模と評価方式によって結論が変わりますので、必ず試算してください。

小規模宅地等の特例との関係

地代の有無は、小規模宅地等の特例にも効きます。同族会社に貸している土地が特定同族会社事業用宅地等に該当すれば、400㎡まで評価額の80%が減額されます（国税庁タックスアンサーNo.4124）。

ただし、この特例は被相続人等の「事業」の用に供されていた宅地等を対象とし、事業と称するに至らない不動産の貸付けについては「相当の対価を得て継続的に行うもの」（準事業）であることが前提とされています。無償で貸している（使用貸借）土地は、ここに当たりません。

💬 実務の現場から
「税金がかかると困るので、会社からは地代を取っていません」というお話は、実際によく伺います。ところが相続の場面では、この判断が土地の評価を2割上げ、小規模宅地等の特例まで落とす方向に働きます。守秘義務がありますので詳細は控えますが、構図としては「毎年の所得税を数十万円惜しんだ結果、相続税で数千万円動いた」というものです。地代の水準は、法人税・所得税・相続税の3つを同時に見て決めるものです。

6. よくある3つの事故

① 届出書が見当たらない。 先代の代から会社が土地を使っているが、届出書の控えがない。この場合、まず所轄税務署に提出の有無を確認します。提出していなければ、通達13−1−7の要件（契約書に無償返還の定めがあり、連名で遅滞なく届け出た）を満たしていないため、原則に戻って13−1−3の認定課税が問題になります。国税庁の手続案内は提出時期を「土地を無償で返還することを定めた都度遅滞なく」としていますので、今から出せば過去も遡って救われる、という制度ではありません。現状の契約関係を整理したうえで、専門家を交えて対応を検討してください。

② 契約書に「無償返還」の定めがない。 届出書だけ出していても、通達13−1−7は「その借地権の設定等に係る契約書において将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められており、かつ」と定めています。契約書と届出書はセットです。

③ 地代の見直しをしていない。 通達13−1−7の注は、相当の地代の額をおおむね3年以下の期間ごとに見直すものとしています。20年前に決めた地代のまま、という会社は少なくありません。

7. 実務で押さえるべきこと

① まず現状を3点確認する。 (1) 土地の賃貸借契約書に「将来無償で返還する」旨の定めがあるか、(2) 「土地の無償返還に関する届出書」が提出されているか（税務署への提出控えがあるか）、(3) 実際に地代を収受しているか。この3点で、税務上の立ち位置がほぼ決まります。

② 地代は「ゼロ」にしない。 使用貸借にすると、貸宅地の評価は自用地価額の100%になり（相当地代通達8の注）、小規模宅地等の特例も使えません。固定資産税相当額以下の授受は使用貸借とされる点にも注意が必要です（昭和48年11月1日付直資2−189「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」1）。

③ 地代の水準は3つの税で決める。 個人側の不動産所得（所得税・住民税）、法人側の損金、そして相続税評価。高くすれば個人に所得税がかかり、低くすれば法人側で贈与認定の差額が生じます。

④ 逆パターン（会社の土地に社長が建物）も同じ構造。 この場合、貸主が法人、借主が個人になります。認定課税を受けるのは個人（役員なら給与課税）です。届出書の提出先は土地所有者である法人の納税地の所轄税務署長です。

⑤ 建物の所有者と土地の所有者を分けたままにしない。 相続で建物と土地が別の相続人に渡ると、権利関係が固定化します。届出書の有無とあわせ、誰に何を渡すかを事業承継の設計に組み込んでください。

8. 失敗vs王道

❌ よくある失敗
  • 社長個人の土地に会社が建物を建て、権利金も地代も払わないまま放置する
  • 「税金がもったいない」と地代をゼロにする（使用貸借になり、貸宅地評価は100%、小規模宅地等の特例も使えない）
  • 届出書だけ出して、契約書に「将来無償で返還する」旨の定めを入れていない
  • 20年前に決めた地代を一度も見直していない（相当の地代はおおむね3年以下ごとに見直すもの）
  • 法人税基本通達13−1−2の「年8%」だけを見て地代を計算する（平成元年直法2−2により年6%と読み替えられている）
  • 相続の直前になって初めて届出書の有無を調べる
⭕ 王道の進め方
  • 契約書に「将来無償で返還する」旨を明記し、連名の書面で遅滞なく所轄税務署長に届け出る（土地所有者が個人でも提出できる）
  • 地代は固定資産税相当額を明確に超える水準に設定し、賃貸借であることを事実で示す
  • 相当の地代の計算基礎は、相続税評価額の過去3年平均を使うなど、認められた方法から選ぶ
  • おおむね3年以下の期間ごとに地代を見直し、議事録と契約書の更新を残す
  • 相続税の試算では、貸宅地80%と自社株への20%加算を同時に織り込む
  • 小規模宅地等の特例（特定同族会社事業用宅地等・400㎡・80%減額）の要件を、法人役員要件・保有継続要件まで含めて事前に確認する

9. まとめ

「土地の無償返還に関する届出書」は、たった1枚の紙です。しかしこの1枚があるかないかで、権利金の認定課税を受けるかどうかが決まり、相続のときの土地の評価が2割変わり、小規模宅地等の特例が使えるかどうかも変わります。

そして、その効果を完全に引き出すには、契約書の定め・届出・地代の水準・定期的な見直しの4つが揃っている必要があります。どれか1つ欠けると、意図した結果になりません。

税理士法人 小山・ミカタパートナーズでは、オーナー経営者の個人資産と法人の資産をまたぐこうした論点について、法人税・所得税・相続税を一体で見た設計をご支援しています。

よくある質問（FAQ）

「土地の無償返還に関する届出書」は、いつまでに出せばよいですか？

国税庁の手続案内（C1−63）は、提出時期を「土地を無償で返還することを定めた都度遅滞なく」としています。法人税基本通達13−1−7も「その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく当該法人の納税地の所轄税務署長に届け出たとき」と定めています。契約と同時に準備するのが原則です。

土地の所有者が個人でも届出書を出せますか？

出せます。国税庁の手続案内は「この届出書は、土地所有者が個人である場合であっても、提出することができます」と明記しています。提出先は土地所有者の納税地の所轄税務署長で、法人と借地人の連名で行います。

相当の地代は年8%ですか、年6%ですか？

法人税基本通達13−1−2の本文は「おおむね年8％程度」と書かれていますが、平成元年3月30日付直法2−2「法人税の借地権課税における相当の地代の取扱いについて」により、この「年8%」は「年6%」と読み替えられています。国税庁タックスアンサーNo.5732も、原則として更地価額のおおむね年6パーセント程度としています。相続税・贈与税の側（昭和60年6月5日付課資2−58）も年6%です。

届出書を出せば、地代はいくらでもよいのですか？

いいえ。法人税基本通達13−1−7は、権利金の認定は行わない一方で、「13−1−2に準じて計算した相当の地代の額から実際に収受している地代の額を控除した金額に相当する金額を借地人等に対して贈与したものとして取り扱う」としています。相当の地代との差額は、各事業年度の問題として残ります。

会社から地代を取らない（使用貸借）と、相続税の評価はどうなりますか？

相当の地代通達8の注は、使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の貸宅地の価額は、自用地としての価額によって評価するとしています。つまり80%評価にはならず、100%のままです。加えて、無償の貸付けは「相当の対価を得て継続的に行うもの」に当たらないため、小規模宅地等の特例の適用も受けられないと解されます。

固定資産税相当額の地代をもらっていれば、賃貸借になりますか？

なりません。昭和48年11月1日付直資2−189（使用貸借通達）1は、「土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し」として、使用貸借に当たるとしています。賃貸借として扱われるには、固定資産税相当額を明確に超える地代が必要です。

会社の土地を社長個人が借りて自宅を建てる場合も同じですか？

構造は同じですが、立場が逆になります。貸主が法人、借主が個人となり、相当の地代に満たない地代であれば、法人税基本通達13−1−3により権利金相当額を借地人に贈与したものとして扱われ、借地人が法人の役員または使用人であれば給与の支給として扱われます。届出書は法人（土地所有者）の納税地の所轄税務署長に、連名で提出します。

届出書を出していない状態を、今から直せますか？

現状の契約関係と、これまでの地代の授受の実態を整理したうえで判断する必要があります。国税庁の手続案内は提出時期を「定めた都度遅滞なく」としており、過去に遡って効果が生じる制度ではありません。個別の事実関係により対応が変わりますので、税務署への提出状況の確認から専門家にご相談ください。

相当の地代を選んだ場合、届出は不要ですか？

改訂方法についての届出が必要です。法人税基本通達13−1−8は、契約書で地代の改訂方法を定め、その旨を借地人等との連名の書面により遅滞なく所轄税務署長に届け出るものとし、届出がないときは「土地の価額の上昇に応じて改訂する方法以外の方法」を選択したものとして取り扱うとしています。手続名は「相当の地代の改訂方法に関する届出」（C1−64）です。

出典・参考資料

ご利用上の留意事項
本記事は、法人と個人の間の土地の貸借に関する税務の一般的な情報提供であり、個別の取引に関する税務判断に代わるものではありません。権利金の認定課税の有無、相当の地代の水準、賃貸借と使用貸借のいずれに該当するか、小規模宅地等の特例の適用可否は、いずれも契約内容・地代の水準・使用の実態など個別の事実関係により結論が異なります。「土地の無償返還に関する届出書」が提出されていない場合の対応、および過年度分の取扱いについては、事実関係の確認が不可欠です。同族会社の株式の評価に与える影響は、会社規模区分および評価方式（類似業種比準価額との併用の有無）により変わります。個別の判断にあたっては、税理士等の専門家にご相談ください。
発行：税理士法人 小山・ミカタパートナーズ ／ 文責：代表 小山晃弘（公認会計士・税理士・米国公認会計士）
出典確認日：2026年8月5日

社長個人の土地と会社の関係は KMP へ

公認会計士・税理士・米国公認会計士のトリプルホルダーの視点で、土地の賃貸借契約と無償返還届出書の整備、地代水準の設計、貸宅地評価と自社株評価を同時に見た相続税の試算、小規模宅地等の特例の適用可否の検討まで一体でご支援しています。届出書の有無が表に出るのは相続のときです。元気なうちに整えてください。

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小山晃弘 公認会計士・税理士・米国公認会計士
小山 晃弘（こやま あきひろ）
税理士法人 小山・ミカタパートナーズ 代表
公認会計士・税理士・米国公認会計士（ワシントン州）のトリプルホルダー。デロイト トーマツ（監査）出身。「日本一、経営者の視点に立てる税理士法人」を掲げ、税務顧問・改正対応から資産防衛・相続・事業承継まで伴走。著書7冊・累計6万部、YouTube登録者11万人超。 🔗 kmp.or.jp ／ お問い合わせ：info@kmp.or.jp
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この記事は執筆時点の法令・通達に基づいています。最終確認日：2026年8月2日（現行制度との照合を実施）。税制は改正されます。実際のご判断の前に、最新の情報をご確認いただくか、税理士法人 小山・ミカタパートナーズまでご相談ください。