タワマン節税は終わったのか？最高裁判決と令和6年の新ルールで何が変わったか
- 1. そもそも「タワマン節税」とは何だったのか
- 2. 転機①：最高裁判決（令和4年4月19日）
- 3. 転機②：令和6年からの新しいマンション評価ルール
- 4. 専門家の視点：「終わった」のではなく「行き過ぎが封じられた」
- 5. これから不動産で相続対策を考える人へ
- 6. まとめ
- よくある質問（FAQ）
1. そもそも「タワマン節税」とは何だったのか
タワマン節税の仕組みは、「市場価格（時価）」と「相続税の評価額」のあいだの大きな差（乖離）」を利用するものでした。
相続税では、不動産は時価そのものではなく、土地は路線価・建物は固定資産税評価額をベースに評価します。ところが、都市部の高層・築浅マンションの高層階は、市場価格が非常に高い一方で、相続税評価額は時価の半分以下になることがありました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 市場価格（買った値段） | 例：1億円 |
| 相続税評価額（旧ルール） | 例：3,000万〜5,000万円（時価の5割以下のことも） |
| 効果 | 1億円の現金を「評価額3,000万円台の資産」に変え、相続財産を圧縮 |
さらに借入で購入すれば、債務控除と相まって、相続税を大幅に圧縮できました。これが「タワマン節税」の正体です。
2. 転機①：最高裁判決（令和4年4月19日）
この乖離を使った極端な節税に、最高裁が歯止めをかけました。最高裁判所 令和4年4月19日 第三小法廷判決（令和2年（行ヒ）第283号）です。相続税の実務に大きな影響を与えた、いわゆる「タワマン節税」のリーディングケースとされています。
判決および公表資料によれば、被相続人が相続開始の直前に金融機関からの借入で2棟のマンション（合計十数億円）を購入し、財産評価基本通達による評価額（購入額の約4分の1）で申告して相続税をほぼゼロとした事案でした。これに対し国税当局は「通達評価は著しく不適当」として不動産鑑定（時価）に基づく課税を行い、最高裁はこの処分を適法と判断しました。
ここで決定的に重要なのが、財産評価基本通達 総則6項です。これは「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という、いわば“伝家の宝刀”と呼ばれる例外規定です。最高裁はこの総則6項の適用を認め、「行き過ぎた節税は、通達どおりに評価しても否認されうる」ことを確定させました。
3. 転機②：令和6年からの新しいマンション評価ルール
最高裁判決を受け、国税庁は評価ルールそのものを見直しました。令和6年（2024年）1月1日以降に相続・贈与で取得した居住用マンションには、新しい評価通達が適用されます。
仕組みを大づかみに言うと、こうです。
- マンションの評価額と市場価格の乖離率を、築年数・総階数・所在階・敷地持分の狭小度といった要素から指数で算出する
- 乖離が大きい物件には補正率をかけて評価額を引き上げ、市場価格のおおむね6割（60%）以上になるよう調整する
つまり、「評価額が時価の5割以下」といった極端な乖離は、制度的に起きにくくなったということです。高層階・築浅であるほど補正が効きやすく、従来型のタワマン節税のうまみは大きく削られました。
4. 専門家の視点：「終わった」のではなく「行き過ぎが封じられた」
では、タワマン節税は完全に終わったのでしょうか。実務家の立場から申し上げると、答えは「極端な乖離を使った節税は封じられたが、不動産が相続対策に有効であること自体は変わらない」です。
新ルールでも、評価額は市場価格の6割程度に収まるよう設計されています。裏を返せば、現金で持つよりは依然として評価が下がる余地があるということ。不動産が持つ相続対策としての意味が消えたわけではありません。
——弊社にも、「以前すすめられて買ったタワーマンションが、今の相続税評価ではどうなるのか」というご相談は実際に寄せられます。過去のご相談の傾向として申し上げると、注意が必要なのは、“節税ありき”で物件を選んでしまい、いざ売ろうとすると流動性や価格で苦労するケースです。私たちが関与する場面では、節税効果だけでなく「保有コスト・将来の出口・家族で分けやすいか」まで含めて、総合的に検討することをおすすめしています。
最も警戒すべきは、「相続直前の駆け込み購入」と「実態の乏しい極端な節税」です。最高裁判決は、まさにそうしたケースに歯止めをかけました。「節税だけが目的」と見られる取引は、新ルール下でもなお否認リスクをはらみます。
5. これから不動産で相続対策を考える人へ
- 「節税」だけを目的にしない：駆け込み・極端な乖離狙いは否認リスクが高い
- 新ルールでの評価額を試算する：令和6年以降は補正率を踏まえて評価する
- 出口（売却・分割）まで考える：流動性・価格変動・家族での分けやすさを確認
- 保有コストを織り込む：管理費・修繕積立金・固定資産税などのランニングコスト
- 総合的に専門家と検討する：節税・運用・承継のバランスで判断する
6. まとめ
タワマン節税は、最高裁判決（令和4年4月19日）と令和6年の新評価ルールによって、「評価額が時価の半分以下」といった極端な節税が封じられました。 しかし、不動産が相続対策として持つ意味そのものが失われたわけではありません。大切なのは、節税効果だけでなく、出口・コスト・分割まで含めて総合的に判断することです。
「自分が持つ（あるいは検討中の）物件は、今のルールでどう評価されるのか」は、築年数・階数・立地で大きく変わります。税理士法人 小山・ミカタパートナーズでは、新ルールを踏まえた不動産・相続対策のご相談に対応しています。お気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
タワマン節税はもうできないのですか？
区分マンションに相続対策の効果は残っていますか？
どんなケースが税務署に狙われやすいですか？
出典・参考資料
- 最高裁判所 令和4年4月19日 第三小法廷判決（令和2年（行ヒ）第283号）｜裁判所ウェブサイト 裁判例結果詳細
- 国税庁「財産評価基本通達」第1章 総則6項
- 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」令和6年1月1日以後適用
- 国税庁 タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」
本記事は、確定した最高裁判決および国税庁の公表資料に基づく一般的な情報提供であり、個別の税務判断に代わるものではありません。評価は物件・時期により異なります。実際の判断にあたっては、最新の法令・通達をご確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。
発行：税理士法人 小山・ミカタパートナーズ ／ 文責：代表 小山晃弘（公認会計士・税理士・米国公認会計士）
出典確認日：2026年5月30日
